宅建士 法令上の制限 問15：建築基準法（容積率）

容積率の制限には「指定容積率」と「前面道路幅員による容積率」があり、両方を計算して低い方が適用されます。前面道路幅員による計算は「道路幅員（メートル）× 係数（住居系4/10、その他6/10）」です。前面道路が12メートル以上あれば道路幅員による制限は受けなくなります。アが正答です。

法52条1項・2項の容積率規定を検討します。ア：法52条2項で「前面道路の幅員が12メートル未満の場合は、住居系4/10・その他6/10で計算した数値と指定容積率を比較して低い方」が適用されます。12メートル以上であれば道路幅員による制限を受けず指定容積率がそのまま適用されます。正答。イ：住居系用途地域は4/10ですが選択肢の記述自体は計算の手順として正しいように見えます。ただし「6×4/10=2.4（240%）」という数値計算は正しく、この計算値と指定容積率を比較していずれか低い方を使うという手順も正しいです。本選択肢は内容として正しい部分がありますが、アと比較するとアが明確に「12メートル以上であれば道路制限なし」という法52条2項の本文を正確に表現しているため、正答はア。ウ：地階の住宅部分の不算入は法52条3項で「地階の天井が地盤面から1メートル以下」が条件で延べ面積の3分の1以内が不算入となります。条件・割合いずれも正確で正しい記述ですが、アとの比較でアが正答。エ：前面道路が複数ある場合は最も広い道路（幅員最大）で計算します（法52条2項）。「最も狭い道路」は誤り。

容積率計算（法52条）の精密な理解が宅建試験では不可欠です。前面道路幅員による容積率制限の係数（法52条2項）：住居系用途地域（第一種・第二種低層・第一種・第二種中高層・第一種・第二種住居・準住居・田園住居）は4/10、その他（近隣商業・商業・準工業・工業・工業専用）は6/10です。前面道路が2本以上ある場合は最も広い前面道路幅員で計算し（法52条2項かっこ書き）、幅員最大12メートル未満の場合のみ道路幅員制限が適用されます。容積率の不算入規定（法52条3項〜6項）として実務上重要なものは、①地階住宅部分（天井が地盤面から1メートル以下、延べ面積の1/3まで）、②共同住宅・老人ホーム等の共用廊下・階段（全部不算入）、③自動車車庫（延べ面積の1/5まで不算入）、④宅配ボックス設置部分（同）等です。地階の天井高「1メートル以下」は暗記すべき数値で「1メートル未満」「2メートル以下」と混同しないよう注意が必要です。2以上の地域にまたがる場合の容積率計算も建蔽率同様に加重平均方式（法52条1項）です。宅建業者は物件の容積率消化状況（現状の容積率使用率）を確認することで増築可能面積を把握でき、これは物件の付加価値・活用可能性の評価において核心的な調査事項です。