宅建士 法令上の制限 問15｜前面道路幅員12メートル以上の場合の容積率と、前面道路が複数ある場合・地階不算入の数値

容積率には、都市計画で定められた「指定容積率」と、前面道路の幅員から計算する「道路幅員による容積率」の2種類があり、両方を計算していずれか低い方が適用されます。道路幅員による容積率の計算は前面道路の幅員が12メートル未満の場合にのみ行われるため、12メートル以上であれば道路幅員による制限は受けず、指定容積率がそのまま上限になります。アが正答です。

建築基準法52条を確認します。ア：52条2項は「前面道路（前面道路が二以上あるときは、その幅員の最大のもの）の幅員が十二メートル未満である建築物の容積率は…」と規定しており、12メートル以上の場合には2項が適用されず、1項の指定容積率のみが上限となります。正答。イ：52条2項の括弧書きは「前面道路が二以上あるときは、その幅員の最大のもの」としており、最小ではなく最大の幅員を用います。イは「最小のもの」としており誤りです。ウ：52条3項は「建築物の地階でその天井が地盤面からの高さ一メートル以下にあるものの住宅…の用途に供する部分の床面積…（当該床面積が当該建築物の住宅…の用途に供する部分の床面積の合計の三分の一を超える場合においては、当該建築物の住宅…の用途に供する部分の床面積の合計の三分の一）は、算入しないものとする」と規定しており、正しい基準は「天井高1メートル以下」「3分の1限度」です。ウは「2メートル以下」「2分の1」としており、いずれも誤った数値です。エ：52条7項は「当該建築物の容積率は、第一項及び第二項の規定による当該各地域、地区又は区域内の建築物の容積率の限度にその敷地の当該地域、地区又は区域内にある各部分の面積の敷地面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下でなければならない」と規定しており、これは加重平均方式であり、「最も低いもの」を一律適用するエの記述は誤りです。

容積率の算定には、都市計画で定める指定容積率（52条1項）と、前面道路幅員による容積率（52条2項）という二重の制限があり、実際に適用される容積率はこの両者のうち低い方です。52条2項の道路幅員による容積率は「前面道路の幅員のメートルの数値に、住居系用途地域は10分の4、その他の用途地域は10分の6（特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内ではこれと異なる数値）を乗じたもの」として計算されますが、この計算自体が適用されるのは前面道路幅員が12メートル未満の場合に限られます。したがって幅員12メートル以上の前面道路に接する敷地では、道路幅員による容積率の計算は行われず、指定容積率のみが上限となります。前面道路が2以上ある場合は、12メートル未満かどうかの判定にも、幅員に乗ずる計算にも「その幅員の最大のもの」を用います（52条2項括弧書き）。52条3項の地階住宅部分の不算入は、地下室付き住宅の容積率を緩和する規定で、「天井が地盤面から高さ1メートル以下」という要件と「住宅・老人ホーム等の用途に供する部分の床面積の合計の3分の1を限度」という上限の両方を正確に押さえる必要があります。ここでいう地盤面は、建築物が周囲の地面と接する位置の平均の高さにおける水平面です（52条4項）。建蔽率の角地緩和や防火地域の耐火建築物等の緩和（いずれも10分の1加算）と数値を混同しないようにしましょう。2以上の地域にわたる敷地の容積率（52条7項）は建蔽率（53条2項）と同じ加重平均方式であり、これも宅建業者が土地の最大延べ面積を査定する際の基本計算です。