宅建士 法令上の制限 問16：建築基準法（高さ制限）

北側斜線制限は、北側の住環境（日照・採光）を守るために建築物の北側の高さを制限するものです。この制限が適用されるのは低層系・中高層系の住居専用地域等に限られており、商業地域や工業系の用途地域には適用されません。エが誤りで正答です。

高さ制限の種類と適用地域を整理します。ア：絶対高さ制限（法55条）は第一種・第二種低層住居専用地域および田園住居地域で適用され、都市計画で10メートルまたは12メートルを定めます。アは正しい。イ：道路斜線制限（法56条1項1号）はすべての用途地域に適用される（また用途地域の指定のない区域にも適用される）。正しい。ウ：隣地斜線制限（法56条1項2号）は第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域には適用されない（これらの地域では絶対高さ制限が適用されるため）。正しい。エ：北側斜線制限（法56条1項3号）は第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域・第一種・第二種中高層住居専用地域のみに適用されます。商業地域・工業系地域には適用されないため、エの「商業地域および工業系地域にも適用されることがある」は誤りで正答（誤り）。

建築物の高さ制限は「絶対高さ制限」「各種斜線制限」「日影規制」の3つの体系が独立して（または重複して）適用されます。絶対高さ制限（法55条）は第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域の3種に適用され、都市計画で10メートルまたは12メートルを指定します。道路斜線制限（法56条1項1号）はすべての用途地域等に適用され、「前面道路の反対側の境界線からの水平距離×斜線勾配」で高さの上限を算定します。斜線勾配は用途地域によって異なり（住居系：1.25、その他：1.5）、また適用距離も用途地域ごとに規定されています。隣地斜線制限（法56条1項2号）は低層住居専用地域・田園住居地域を除く用途地域に適用され、「隣地境界線上の20メートルまたは31メートル（用途地域により異なる）の高さから」斜線が立ち上がります。北側斜線制限（法56条1項3号）は北側隣地・北側道路の日照を守るため、低層住居専用地域・田園住居地域および中高層住居専用地域（第一種・第二種）に限定して適用されます。商業地域・近隣商業地域・準工業・工業・工業専用地域には適用されません。日影規制（法56条の2）は北側斜線制限とは別に、用途地域・建物高さ・日照阻害時間に基づいて建物高さを制限します。宅建業者が高さ制限を誤解すると、物件説明での誤情報提供・買主への損害発生となるため、物件調査では用途地域確認→各制限の適用確認という確実な手順が重要です。