宅建士 法令上の制限 問18：建築基準法（単体規定）

住宅の居室（寝室・居間・食堂等）には、建築基準法により採光のために床面積の7分の1以上の採光に有効な開口部（窓等）が必要です。これは日照・健康確保の観点から定められた最低基準です。アが正答です。

法28条の採光・換気規定を確認します。ア：法28条1項で住宅の居室（住居用途に供する居室）の採光開口部は「床面積に対して1/7以上」と規定されています。正答。イ：換気開口部の最低面積は法28条2項で「床面積の1/20以上」です。「20分の1」は正しい数値ですが、選択肢が「20分の1以上」と記載されており、これは正しい内容です。しかしアとの比較での正答選定ではイも内容的には正しいため注意が必要です。ただし本問は「採光・換気の規定」について問うており、アの「7分の1」という重要数値が問いの焦点です。ウ：採光規定は住宅・学校・病院・保育所等の居室に適用されますが、事務所・店舗の居室には法28条の採光規定は原則適用されません（ただし労働安全衛生法等の別規定が適用される場合がある）。ウは一部正確ですが「事務所・店舗の居室には適用されない」は建築基準法28条の範囲では正しい。エ：地階の居室は採光規定の適用が困難なため、法28条の3で「採光規定の適用除外」が設けられていますが、機械換気で採光も免除されるわけではなく誤り。

採光規定（法28条1項）の採光有効面積計算は、単純に開口部の面積を足すのではなく「採光補正係数」を乗じた有効面積で判定します。採光補正係数は開口部の向き・用途地域・隣地境界線・水平距離等によって計算式が異なります（住居系用途地域・工業系・商業系で係数計算式が異なる）。1/7という数値は「住宅の居室」が最も厳しい基準で、学校の教室は1/5、病院の病室は1/7等が規定されています。換気規定（法28条2項）の1/20は最低限であり、現代の高断熱・高気密住宅では建築基準法28条の2で「シックハウス対策のための換気設備」の設置（0.5回/時以上の換気量）が義務付けられており（2003年施行）、法定換気の概念が拡充されています。シックハウス対策換気（常時換気・24時間換気システム）は換気量で1/20基準とは別に機械換気設備の設置義務という形で運用されています。地階居室については法28条の3で技術的基準（ドライエリア設置・壁面防水等）を満たすことを条件に居室として認めることができる仕組みです。宅建業者がリノベーション物件や既存不適格建築物を取引する際は、採光・換気規定の充足状況（特に増築・用途変更後の居室扱いの可否）の確認が重要事項説明において必須です。