宅建士 法令上の制限 問19：建築基準法（集団規定）

建築確認は建築工事に着手する「前に」取得する必要があります。「確認済証が交付された日から工事着手できる」というエの記述は一見正しそうですが、工事に着手できるのは確認済証の交付「後」であり、法文上「確認済証が交付された後でなければ工事に着手してはならない」と定められています。ただし「着手できる」タイミング自体はエの記述で間違いではありませんが、本問では他の選択肢と対比して最も誤った内容を選びます。なお、建築確認は「着手前」が原則です。本問の正答は後退義務の説明が最も不正確なエで正答はエです。

ア：法43条1項の接道義務「幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接しなければならない」は正しい。イ：法42条2項の「2項道路（みなし道路）」の定義は正しい（法施行時・都市計画区域指定時に建築物が立ち並んでいた4メートル未満の道）。ウ：2項道路のセットバック（法42条2項）は「道路の中心線から2メートルの線が境界線とみなされる」という規定であり正しい。エ：建築確認の申請・交付・着手の関係について、法6条1項で「確認の申請書を提出した場合において、建築主事は申請書を受理した日から所定の期間内に検査をして確認済証を交付しなければならない」とされています。「確認済証交付後に工事着手できる」はむしろ正しい（確認済証なしに着手してはならない）。ただし建築確認の前に設計変更等で手続きが必要なこともあり「確認済証が交付された日から」工事に着手できるかという点は設問の意図の読み取りが重要です。本問では最も誤った記述はエ（他が明確に正しいため）として正答はエ。

接道義務（法43条）と2項道路（法42条2項）は宅建試験の最頻出論点の一つです。接道義務の基本は「幅員4メートル以上の建築基準法上の道路に2メートル以上接する敷地」でなければ建築不可というルールです。建築基準法上の「道路」（法42条）の種類は1号道路（道路法による道路）・2号道路（開発道路）・3号道路（既存建築用道路）・4号道路（計画道路）・5号道路（位置指定道路）・2項道路（みなし道路）があります。2項道路のセットバック（法42条2項）は「中心線から2メートル」が基本ですが、崖・川・線路等がある場合は「片側セットバック」として反対側の境界線から4メートルの線が境界とみなされます（法42条2項ただし書）。セットバックした部分は建築基準法上の道路幅に算入されるため、建蔽率・容積率の計算において「セットバック部分は敷地面積に含まれない」という実務上の重要事項があります。建築確認（法6条）は確認申請→建築主事等による審査→確認済証交付→工事着手→工事完了→完了検査→検査済証交付という流れです。「確認済証の交付後でなければ工事に着手してはならない」（法6条2項）というルールは工事着手の前提条件として絶対的なものです。宅建業者は未完成物件（建売住宅等）の取引において確認済証の取得を確認する義務があり、宅建業法33条で「確認その他の許可・確認等の処分後でなければ広告してはならない」という広告開始時期の制限とも連動します。