宅建士 法令上の制限 問23｜事後届出の面積基準

事後届出の面積基準は、市街化区域2,000平方メートル以上、市街化調整区域を含むその他の都市計画区域5,000平方メートル以上、都市計画区域外10,000平方メートル以上です。イの市街化調整区域6,000平方メートルはこの基準（5,000平方メートル以上）を満たすため届出が必要で、イが正答です。国や地方公共団体が当事者となる取引は面積にかかわらず届出が不要です。

23条2項1号は面積基準未満の場合に届出を不要とする規定で、イ「都市計画法第七条第一項の規定による市街化区域にあつては、二千平方メートル」、ロ「…都市計画区域（イに規定する区域を除く。）にあつては、五千平方メートル」、ハ「イ及びロに規定する区域以外の区域にあつては、一万平方メートル」と定めています。ア：市街化区域1,500平方メートルは2,000平方メートル未満のため届出不要で、「事後届出が必要である」とするアは誤りです。イ：市街化調整区域は「市街化区域」に該当しないため23条2項1号ロの「五千平方メートル」基準が適用され、6,000平方メートルはこれを満たすため届出が必要です。正答。ウ：都市計画区域外8,000平方メートルは同号ハの「一万平方メートル」基準未満のため届出不要で、「事後届出が必要である」とするウは誤りです。エ：23条2項3号は「前二号に定めるもののほか、民事調停法による調停に基づく場合、当事者の一方又は双方が国等である場合その他政令で定める場合」には届出を不要としており、国が当事者となる場合は面積にかかわらず届出が不要です。エは誤りです。

事後届出（23条1項）の面積基準は、市街化区域・その他の都市計画区域（市街化調整区域・非線引き都市計画区域）・都市計画区域外という3区分に応じて2,000平方メートル・5,000平方メートル・10,000平方メートルと段階的に定められています。23条2項1号かっこ書きは「権利取得者が当該土地を含む一団の土地で…面積以上のものについて土地に関する権利の移転又は設定を受けることとなる場合を除く」としており、複数回の取引や隣接地の分割取得によって面積基準を回避する脱法的な行為を防止する「一団の土地」の合算規定を置いています。23条2項2号は規制区域・注視区域・監視区域内の土地について、別の届出・許可制度（事前届出制・許可制）が適用されるため事後届出の対象から除外する規定です。3号は、民事調停法による調停に基づく場合や、当事者の一方又は双方が国等である場合などを届出不要としています。「国等」は18条で「国、地方公共団体その他政令で定める法人」と定義されており、売主・買主のどちらか一方が国等であれば届出は不要です。宅建業者が大規模な土地取引を仲介する場合、面積基準に加えて「一団の土地」の合算判定と、当事者に国等が含まれるかどうかを正確に確認したうえで、権利取得者（買主）に対して届出義務の有無と期限（契約締結日から2週間以内）を説明する必要があります。