宅建士 法令上の制限 問25｜「土地売買等の契約」の範囲

事後届出の期間は、契約を締結した日から起算して2週間以内です（国土利用計画法23条1項）。停止条件付きの契約でも、起算点は条件が成就した日ではなく契約を締結した日なので、エは誤りで、正答はエです。「土地売買等の契約」は、所有権や地上権などの権利を対価を得て移転・設定する契約をいい、予約も含まれます（14条1項）。したがってア・イは正しい記述です。届出事項に土地の利用目的と対価の額が含まれるとするウも正しい記述です。

23条1項は「土地売買等の契約を締結した場合には、当事者のうち当該土地売買等の契約により土地に関する権利の移転又は設定を受けることとなる者（次項において「権利取得者」という。）は、その契約を締結した日から起算して二週間以内に…都道府県知事に届け出なければならない」と規定しています。また14条1項は「土地売買等の契約」を、所有権若しくは地上権その他の政令で定める使用及び収益を目的とする権利又はこれらの権利の取得を目的とする権利の「移転又は設定（対価を得て行われる移転又は設定に限る。…）をする契約（予約を含む。…）」と定義しています。ア：「予約を含む」と明記されているので、対価を得て所有権を移転する契約の予約も含まれ、正しい記述です。イ：地上権は14条1項に明記された権利であり、対価を得て設定する契約は含まれるので、正しい記述です。エ：23条1項は届出期間の起算点を「その契約を締結した日」としており、停止条件付き契約についても条件成就日を起算点とする特別の規定は置かれていません。エの「条件が成就した日から起算して2週間以内」は条文と異なり誤りです。正答。ウ：23条1項は届出事項として、5号「土地売買等の契約による土地に関する権利の移転又は設定後における土地の利用目的」と、6号「土地売買等の契約に係る土地の土地に関する権利の移転又は設定の対価の額」を掲げており、正しい記述です。

「土地売買等の契約」（14条1項）は、①対象の権利（所有権・地上権その他の政令で定める使用及び収益を目的とする権利と、これらの権利の取得を目的とする権利）、②対価性（対価を得て行われる移転又は設定に限る）、③契約であること（予約を含む）の3つの要素で定義されています。この定義は14条の許可制（規制区域）だけでなく、23条の事後届出でもそのまま使われます。②の対価性があるため、贈与のように対価を伴わない移転は含まれず、③があるため、相続や時効取得のように契約によらない権利の取得も含まれません。逆に、予約の段階でも「土地売買等の契約」に当たるので、予約をした時点で届出の要否を判断します。届出期間の起算点は「その契約を締結した日」です（23条1項）。停止条件付きの売買契約（例えば融資の承認を停止条件とする契約）も、契約は締結した時点で成立しているので、条件の成就を待たずに締結日から2週間以内に届け出る必要があります。届出は、権利取得者が、土地が所在する市町村の長を経由して都道府県知事に対して行います（23条1項）。届出事項は、当事者の氏名等、契約を締結した年月日、土地の所在と面積、権利の種別と内容、移転又は設定後の土地の利用目的、対価の額などです（23条1項1号〜7号）。このうち利用目的は、都道府県知事が、公表されている土地利用基本計画その他の土地利用に関する計画に照らして勧告をするかどうかを判断する対象になります（24条1項）。宅建業者が停止条件付きの土地売買契約を仲介・代理する場合は、条件の成否にかかわらず契約締結日から2週間以内に届出が必要であることを買主に説明しておく必要があります。