宅建士 法令上の制限 問31：農地法（3条許可）

農地法3条は農地の権利移動（売買・貸借等）を規制するもので、農業委員会の許可なしに行った契約は効力が生じません。許可は契約前に取得する必要があり、契約後に許可を取ればよいという規定はありません。賃貸借も同様に許可が必要で、イが正答です。

ア：農地法3条の許可は「権利移転の前提」として必要であり、許可なしに締結した売買契約は効力を生じません（法3条6項：「第3条1項の規定に違反してした所有権の移転等の行為は、その効力を生じない」）。「引き渡し前に許可を取得すれば足りる」は誤り。イ：農地の賃貸借・使用貸借も農地法3条1項の対象で「その効力を生じない」となります（条文の準用）。正答。ウ：相続による農地取得は「契約」ではなく法定承継のため3条許可は不要です（ただし農業委員会への届出が必要：法3条の3）。誤り。エ：農業法人（農地所有適格法人・一般農業法人）への農地売却も3条許可が必要です。農業法人の種類によっては許可を得る場合の条件が緩和されますが「許可なしに取引できる」わけではありません。誤り。

農地法3条（権利移動の規制）の詳細な仕組みを解説します。3条1項の対象権利：所有権・地上権・永小作権・質権・賃借権・使用借権およびその他の使用収益権の設定・移転が対象です（耕作目的以外の権利移動を含む広範な対象）。許可権者：農業委員会（市町村ごとに設置）が原則ですが、4ヘクタール超の農地については農業委員会の意見書を付けて都道府県知事（または農林水産大臣指定の機関）が許可します。許可の基準（法3条2項各号）：①取得者（許可申請者）が農業委員会の区域内に居住すること（地域要件）、②取得後の農地がすべて効率的に利用されること（効率利用要件）、③取得後の農業経営面積が下限面積（北海道2ヘクタール・都府県0.3ヘクタール）以上となること（面積要件。ただし特例あり）、④取得者が農業に必要な人や機械を確保していること（人・農地要件）等。農地所有適格法人（旧農業生産法人）への所有権移転の場合は法人要件（構成員・事業内容等）も審査されます。許可なき権利移動の効果（法3条6項）は「その行為の効力を生じない」であり、「無効」ではなく「効力が生じない（未発生）」という表現が使われています。この点で通常の無効（最初から無効）との差異があります。宅建業者が農地取引を取り扱う際は、農地法許可の取得を条件とする停止条件付き売買契約を活用することが一般的ですが、許可不可の場合の取り扱い（解除条件・違約金等）についても契約書上の明確化が重要です。