宅建士 法令上の制限 問32｜農地法4条許可

農地法4条は「農地を農地以外のものにする（転用する）」場合の許可です。ただし、農地を転用する目的で売買・賃貸などの権利を移す場合は、農地法5条の許可（権利移動+転用）が必要で、4条の許可で代わりにはなりません。エは「4条の許可を受ければ5条の許可は不要」としており誤りで正答です。

ア：自己所有農地を自分で転用する場合は農地法4条の許可が必要です。正しい。イ：市街化区域内の農地の転用については、農地法4条1項7号の規定で「あらかじめ農業委員会に届け出て」行う場合は許可不要とされています（市街化区域の特例）。正しい。ウ：資材置き場として一時的に使用する場合も、農地を農地以外のものにすることに変わりはないため、一時転用であっても農地法4条の許可が必要です。正しい。エ：農地を農地以外のものにするため、その農地について所有権の移転などをする場合は、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければなりません（法5条1項）。転用目的の売買は4条ではなく5条の許可の対象で、買主が4条の許可を受けて済ませることはできません。誤り。正答。

農地法の三条・四条・五条の許可体系は「何が変わるか」で整理するのが最も明快です。3条：農地のまま・権利が変わる（農地→農地で売買・賃貸等）→農業委員会許可。4条：農地が変わる・権利者は変わらない（所有者が自分で農地を転用）→都道府県知事等の許可。5条：農地が変わる・かつ権利者も変わる（転用目的の売買・賃貸等）→都道府県知事等の許可。4条・5条の許可権者は、面積にかかわらず「都道府県知事（農林水産大臣が指定する指定市町村の区域内では指定市町村の長）」＝都道府県知事等です（法4条1項・5条1項）。農林水産大臣が許可権者となる区分は現行の本則にはありません。4条と5条の境目は「権利が動くかどうか」で、転用目的で農地を売買・賃貸する場合は5条許可が必要であり、4条許可で代えることはできません（法5条1項）。なお、許可を受けて転用を終えた土地はもはや農地ではないため、その後の売買に5条許可は要りません。市街化区域の特例（法4条1項7号・5条1項6号）：市街化区域内の農地の転用・転用目的の権利移転については、「あらかじめ農業委員会に届け出れば」許可不要。この「あらかじめ」が重要で、事前の届出が必要であり事後届出では特例が適用されません。なお2009年の農地法改正で3条許可の一般法人への開放（農地の借用）が拡大され、2015年改正では農地所有適格法人の要件緩和（業務執行役員の農業従事要件の緩和）が行われました。宅建業者が農地の売買・転用を媒介する際は、農地法の許可・届出のスキーム（特に市街化区域か否か・転用目的か否か・権利移転の有無）を正確に判断し、農業委員会への相談を経てから契約条件を設定することが実務上の安全策です。