宅建士 法令上の制限 問32：農地法（4条許可）

農地法4条は「農地を農地以外のものにする（転用する）」場合の許可です。ただし「転用した後に他者に権利移転する」場合は農地法5条の許可（権利移動+転用）の対象となります。エは「4条のみで足りる」としており誤りで正答です。

ア：自己所有農地を自分で転用する場合は農地法4条の許可が必要です。正しい。イ：市街化区域内の農地の転用については、農地法4条1項7号の規定で「あらかじめ農業委員会への届出」で足り、許可は不要とされています（市街化区域の特例）。正しい。ウ：一時転用（資材置き場として一時的に使用）であっても農地法4条の許可が必要です。正しい。エ：農地を転用した後に他者へ権利移転する（売却・貸付等）場合は、「転用目的の権利移動」として農地法5条の許可対象です。4条許可で権利移転まで賄えるわけではなく、誤り。正答。

農地法の三条・四条・五条の許可体系は「何が変わるか」で整理するのが最も明快です。3条：農地のまま・権利が変わる（農地→農地で売買・賃貸等）→農業委員会許可。4条：農地が変わる・権利者は変わらない（所有者が自分で農地を転用）→都道府県知事許可（4ヘクタール超は農林水産大臣）。5条：農地が変わる・かつ権利者も変わる（転用目的の売買・賃貸等）→都道府県知事許可（4ヘクタール超は農林水産大臣）。市街化区域の特例（法4条1項7号・5条1項6号）：市街化区域内の農地の転用・転用目的の権利移転については、「あらかじめ農業委員会に届け出れば」許可不要。この「あらかじめ」が重要で、事前の届出が必要であり事後届出では特例が適用されません。4条・5条の許可権者は都道府県知事（農地が2ヘクタール以下の場合は農業委員会経由で知事が判断、4ヘクタール超は農林水産大臣）です。なお2009年の農地法改正で3条許可の一般法人への開放（農地の借用）が拡大され、2015年改正では農地所有適格法人の要件緩和（業務執行役員の農業従事要件の緩和）が行われました。宅建業者が農地の売買・転用を媒介する際は、農地法の許可・届出のスキーム（特に市街化区域か否か・転用目的か否か・権利移転の有無）を正確に判断し、農業委員会への相談を経てから契約条件を設定することが実務上の安全策です。