宅建士 法令上の制限 問33｜農地法5条許可

農地法5条は農地・採草放牧地を転用する目的で権利移転・設定する場合の許可です。採草放牧地も農地法の規制対象（採草放牧地）であり、5条許可が必要です。イが正答です。なお、許可を受けないでした権利の設定・移転は効力を生じず（取り消し得る行為ではない）、売主が4条の転用許可を受けていても、まだ農地のうちに転用目的で売買するなら5条の許可が不要になるわけではありません。

ア：4条許可（転用許可）と5条許可（転用目的の権利移転許可）は別の許可です。売主が4条許可を受けていても、転用前の農地を転用目的で売買するのは「農地を農地以外のものにするため…権利を…移転する場合」（法5条1項）に当たり、別途5条許可が必要です。誤り。イ：法5条1項で「農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く）にするため」これらの土地について権利を設定・移転する場合は都道府県知事等の許可が必要と規定されており、採草放牧地も対象です。正答。ウ：国又は都道府県等が取得する場合に許可が不要となるのは、道路・農業用用排水施設その他の地域振興上又は農業振興上の必要性が高い施設で農林水産省令で定めるものの用に供するため取得する場合に限られます（法5条1項1号）。それ以外の場合は、国又は都道府県等と都道府県知事等との協議が成立することをもって許可があったものとみなされる（法5条4項）仕組みであり、「転用目的で取得する場合は5条許可は不要」と一律にいうことはできません。誤り。エ：無許可の転用目的権利移転は「その効力を生じない」（効力未発生）であり「取り消し得る行為」ではありません。誤り。

農地法5条の規制対象は「農地または採草放牧地について、農地・採草放牧地以外の用途に使用する目的で所有権等の権利を設定・移転する行為」です。採草放牧地の扱いについては、3条は農地・採草放牧地の両方が対象ですが、4条は農地のみが対象です。5条は農地・採草放牧地の両方が対象となります（4条との相違点として重要）。国・都道府県等の取扱いは2段階です。①道路・農業用用排水施設など農林水産省令で定める施設の用に供するための取得は許可不要（法5条1項1号）。②それ以外は、国又は都道府県等と都道府県知事等との協議が成立することをもって5条1項の許可があったものとみなされます（法5条4項）。「国・都道府県なら常に許可不要」ではない点が正誤問題で問われます。5条許可を受けない権利の設定・移転は、法3条と同様に効力を生じません（法5条3項により法3条6項を準用）。宅建業者が農地の転用目的売買を取り扱う場合、農地法5条許可を停止条件とする売買契約を締結し、不許可の場合の違約金・手付の扱いを契約書に明確に定めることが紛争防止の観点から不可欠です。

このほか、市街化区域内にある農地・採草放牧地については、あらかじめ農業委員会に届け出て転用目的で権利を取得する場合、5条の許可は不要です（法5条1項6号）。3条・4条・5条を比べると、許可権者は3条が農業委員会、4条・5条が都道府県知事等（指定市町村の区域では指定市町村の長）であり、市街化区域内の届出の特例は4条・5条にだけあって3条にはない点がよく問われます。無許可で転用目的の権利の設定・移転をした者や、偽りその他不正の手段で許可を受けた者は、3年以下の拘禁刑又は300万円以下の罰金に処せられ（法64条1号・2号）、法人には1億円以下の罰金刑が科されます（法67条1号）。さらに都道府県知事等は、違反者やその一般承継人、違反に係る土地の工事を請け負った者などに対し、許可の取消し・条件の変更、工事の停止、相当の期限を定めた原状回復その他違反を是正するため必要な措置を命ずることができます（法51条1項）。正誤問題では「4条許可を得ていれば5条許可は不要」「国・都道府県は常に許可不要」「無許可の契約は取り消し得る」のように、許可の要否・効果をずらした記述がひっかけの典型です。