宅建士 法令上の制限 問34｜農地の判断基準・農地の定義

農地法上の「農地」かどうかは、登記簿上の地目ではなく「現況（実際の利用状況）」で判断します。現在耕作されていなくても、客観的に見て耕作可能な状態にある土地は農地と判断される場合があります。イが正答です。

ア：農地法2条1項で「農地とは耕作の目的に供される土地をいう」と規定されていますが、農地かどうかは「登記簿の地目」ではなく「現況（実際の状態）」で判断されます（現況主義）。登記簿が「田・畑」でも現況が宅地であれば農地でない場合があり、逆に地目が「原野」でも現況が耕作状態であれば農地とされる場合があります。誤り。イ：耕作放棄地であっても「客観的に見て耕作可能（復元可能性）」がある場合は農地に該当することがあります。現況主義の具体的適用として正しい。正答。ウ：市街化区域内の農地も農地法の規制対象です（ただし4条・5条については届出特例あり）。市街化区域内だから農地法規制対象外というのは誤り。エ：現況主義により「地目が田でも現況が宅地なら農地でない」場合があるため、登記簿地目で決定するという記述は誤り。

農地法における「農地」の現況主義（法2条1項）は、農地の判定を登記簿地目から独立させた概念です。農地かどうかは農業委員会が現地確認等を経て判断しますが、裁判所での判断でも「現況」が基準となります。現況主義から派生する重要論点として「耕作放棄地（遊休農地）」の扱いがあります。農地法とは別の法律である「農地中間管理事業の推進に関する法律」（平成25年法律第101号）により「農地中間管理機構」の制度が設けられ、農地の集積・集約を推進する枠組みが整備されました。遊休農地については、農業委員会による利用状況調査・利用意向調査などの措置が農地法に定められています。農地の地目と現況が一致しない「偽装宅地」問題もあります。例えば、登記簿地目が「田」のまま実際には住宅が建っている場合（無許可転用）、農地法4条・5条違反として是正勧告・命令の対象となります。このような物件を宅建業者が媒介する場合、農地法上の違反状態を把握したうえで買主に説明する義務（重要事項説明）があります。農業委員会から「農地違反の勧告書」を受けている物件は、許可手続きの正常化（農地法の手続き完了）を条件とした取引設計が求められます。