宅建士 法令上の制限 問35：農地法（市街化区域特例）

市街化区域内の農地の転用・転用目的権利移転については農業委員会への届出で許可不要という特例があります。ただし届出は「農業委員会に届け出ること」が要件で、郵送送付日に受理とみなされるという規定はありません。「あらかじめ」届け出て農業委員会が受理することで特例が適用されます。ウが誤りで正答です。

ア：法4条1項7号で市街化区域内の農地の自己転用は「あらかじめ農業委員会に届け出れば許可不要」と規定されており正しい。イ：法5条1項6号で市街化区域内の農地の転用目的権利移転も「あらかじめ農業委員会に届け出れば許可不要」と規定されており正しい。ウ：「あらかじめ農業委員会に届け出る」とは農業委員会が届出書を受理することを意味し、郵送した日に受理とみなされるという規定はありません。特例の「あらかじめ」は転用行為・権利移転の「前に」届出書が農業委員会に受理されている必要があります。誤り。正答。エ：農地法3条（農地のまま権利移動）については、市街化区域内であっても届出特例は適用されず農業委員会の許可が必要です。これは農地としての利用継続が前提の3条と、転用目的の4条・5条では制度の趣旨が異なるためです。正しい。

市街化区域の農地転用届出特例（法4条1項7号・5条1項6号）は、市街化区域が「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域」という性格を持つことから、農地の宅地化・転用が促進される政策目標と農地保護規制の調整として設けられた制度です。「あらかじめ（事前に）」という時的要件が重要で、転用行為や権利移転を行う「前に」農業委員会への届出書が受理される必要があります（農業委員会に届出書が到達した時点が起算点）。市街化区域内の農地でも、①4ヘクタール超の農地や、②都市計画法で農地として保全される区域（農業振興地域の農用地区域）に指定されている農地については、届出特例が適用されない場合があります。農業振興地域の農用地区域（農振農用地）については、農用地利用計画による「農用地区域からの除外（農振除外）」の手続きが先行して必要となり、これは農地転用の許可・届出より時間のかかる手続きです（除外決定まで1〜2年かかる場合がある）。宅建業者が市街化区域内農地の転用・売買を媒介する場合は、農業委員会への届出の時期（「あらかじめ」の意義）・農振農用地の除外の要否・農地法3条と4条・5条の区別を正確に調査・説明することが重要事項説明上の義務です。