宅建士 法令上の制限 問35｜市街化区域内農地の転用届出特例

市街化区域内の農地の転用・転用目的権利移転については農業委員会への届出で許可不要という特例があります。ただし届出は「農業委員会に届け出ること」が要件で、郵送送付日に受理とみなされるという規定はありません。「あらかじめ」届け出て農業委員会が受理することで特例が適用されます。ウが誤りで正答です。

ア：法4条1項7号で市街化区域内の農地の自己転用は「あらかじめ農業委員会に届け出れば許可不要」と規定されており正しい。イ：法5条1項6号で市街化区域内の農地の転用目的権利移転も「あらかじめ農業委員会に届け出れば許可不要」と規定されており正しい。ウ：「あらかじめ農業委員会に届け出る」とは農業委員会が届出書を受理することを意味し、郵送した日に受理とみなされるという規定はありません。特例の「あらかじめ」は転用行為・権利移転の「前に」届出書が農業委員会に受理されている必要があります。誤り。正答。エ：農地法3条（農地のまま権利移動）については、市街化区域内であっても届出特例は適用されず農業委員会の許可が必要です。これは農地としての利用継続が前提の3条と、転用目的の4条・5条では制度の趣旨が異なるためです。正しい。

市街化区域の農地転用届出特例（法4条1項7号・5条1項6号）は、市街化区域が「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域」という性格を持つことから、農地の宅地化・転用が促進される政策目標と農地保護規制の調整として設けられた制度です。「あらかじめ（事前に）」という時的要件が重要で、転用行為や権利移転を行う「前に」、政令で定めるところにより農業委員会に届け出る必要があります（法4条1項7号・5条1項6号）。この特例には面積による上限はなく、市街化区域内の農地であれば規模にかかわらず届出で足ります。一方、3条（農地のまま権利移動）には市街化区域の特例はなく、市街化区域内でも農業委員会の許可が必要です。市街化区域外の農地を転用する場合は、届出特例は使えず都道府県知事等の許可が必要となり、農業振興地域の農用地区域に含まれていないか等もあわせて確認が必要です。宅建業者が市街化区域内農地の転用・売買を媒介する場合は、農業委員会への届出の時期（「あらかじめ」の意義）と、農地法3条と4条・5条の区別を正確に調査・説明することが重要です。