宅建士 法令上の制限 問37｜農地法と宅建業法の関係・未完成物件

宅地建物取引業法33条は「建築確認その他の許可等の処分前の広告禁止」を定めており、農地転用を伴う宅地造成分譲では農地法5条の許可取得後でなければ広告できません。アが正答です。

イ：宅建業法36条は、宅地の造成・建物の建築に関する工事の完了前は、当該工事に必要な開発許可・建築確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるもの（施行令2条の5。農地法5条1項の許可を含む）があった後でなければ、売買・交換の契約を締結し又はその媒介をしてはならないと定めています（手付金等の保全措置を講じても例外にはなりません）。農地法の許可前に顧客と宅地の売買契約を締結することはできず、誤り。ア：宅建業法33条も同様に、工事の完了前は、これらの処分（農地法5条1項の許可を含む）があった後でなければ広告をしてはならないと定めており、農地法5条許可後でなければ広告不可。正答。ウ：農地のまま（農地の状態）を別の宅建業者に転売する場合は、農地を転用目的で権利移転することになり農地法5条の許可が必要です。誤り。エ：農地法・都市計画法・建築基準法はそれぞれ独立した規制で、いずれかを取得しても他方が免除されるわけではありません。誤り。

農地転用分譲事業に関わる法令規制の連鎖を整理します。①農地法5条の許可：農地を転用目的で買い受ける段階で都道府県知事等の許可が必要（市街化区域内なら農業委員会への事前届出で足りる）。②都市計画法の開発許可：宅地造成工事（区画形質の変更）が開発行為に該当する場合（市街化区域で1,000平方メートル以上等）に必要。③建築基準法の確認申請：造成後の宅地に建築物を建築する際に必要（開発許可とは独立した申請）。④宅建業法の広告規制（法33条）：工事完了前は、その工事に必要な開発許可・建築確認・農地法の許可等の処分（施行令2条の5）があった後でなければ広告できない。⑤宅建業法の契約締結等の時期の制限（法36条）：同じく処分があった後でなければ売買・交換の契約締結やその媒介ができない（手付金等の保全措置を講じても例外にならない）。造成宅地として分譲するなら、その宅地の造成工事に必要な処分（農地法5条の許可、開発許可が必要な規模なら開発許可等）がすべて揃って初めて広告・契約が可能になり、建物付きで売るなら建築確認も必要です。また、宅建業者が農地法の許可を条件とする停止条件付契約で取得したにすぎない土地を自ら売主として転売することは、自己の所有に属しない物件の売買制限（宅建業法33条の2）にも抵触します。農地を農地のままの状態で転売する場合（農地→農地）は3条許可、農地を転用目的で転売する場合（農地→宅地化目的）は5条許可がそれぞれ必要であり、「農地のまま転売」という表現にも注意が必要です。