宅建士 法令上の制限 問37：農地法（農地取引の実務）

宅地建物取引業法33条は「建築確認その他の許可等の処分前の広告禁止」を定めており、農地転用を伴う宅地造成分譲では農地法5条の許可取得後でなければ広告できません。イが正答です。

ア：宅建業法36条は「未完成物件については原則として売買契約の締結が禁止（ただし手付金等の保全措置を講じた場合は例外）」と規定されています。農地法許可前の農地は「未完成宅地」以前の問題（農地法許可なし）であり、顧客との売買契約は農地法違反になるリスクがあります。誤り。イ：宅建業法33条で「建築確認・農地法許可等の処分前の広告は禁止」と規定されており、農地法5条許可後でなければ広告不可。正答。ウ：農地のまま（農地の状態）を別の宅建業者に転売する場合は、農地を転用目的で権利移転することになり農地法5条の許可が必要です。誤り。エ：農地法・都市計画法・建築基準法はそれぞれ独立した規制で、いずれかを取得しても他方が免除されるわけではありません。誤り。

農地転用分譲事業に関わる法令規制の連鎖を整理します。①農地法5条の許可：農地を転用目的で買い受ける段階で農業委員会（都道府県知事）の許可が必要。②都市計画法の開発許可：宅地造成工事（区画形質の変更）が開発行為に該当する場合（市街化区域で1,000平方メートル以上等）に必要。③建築基準法の確認申請：造成後の宅地に建築物を建築する際に必要（開発許可とは独立した申請）。④宅建業法の広告規制（法33条）：農地法許可・開発許可・建築確認等の「処分等」が行われる前の広告は禁止。⑤宅建業法の契約制限（法36条）：建築確認前の建物・開発許可前の宅地については顧客との売買契約も原則禁止（未完成物件規制）。農地法5条許可が下りただけでは建築確認申請が可能になる段階ではなく、農地法許可→宅地造成工事（開発許可取得）→建築確認申請→確認済証交付という順序を経て初めて広告・契約が可能になります（宅建業法33条・36条）。農地を農地のままの状態で転売する場合（農地→農地）は3条許可、農地を転用目的で転売する場合（農地→宅地化目的）は5条許可がそれぞれ必要であり、「農地のまま転売」という表現にも注意が必要です。