宅建士 法令上の制限 問45｜造成宅地防災区域・ハザードマップとの関係

造成宅地防災区域は、既成の造成宅地で地すべり等の災害が生じるおそれが大きい区域として都道府県知事が指定します。区域内の宅地の所有者等は擁壁等の改善措置を求められることがあります。イが正答です。

ア：造成宅地防災区域は、法45条1項で「宅地造成等工事規制区域内の土地を除く」区域に指定するものとされています。規制区域内にのみ指定できるのではなく、逆に規制区域外に指定される制度であり誤り。イ：造成宅地防災区域内の造成宅地の所有者・管理者・占有者は、擁壁等の設置・改造その他必要な措置を講ずるよう努めなければならず（法46条1項）、都道府県知事は必要な措置の勧告（同条2項）や、擁壁等の設置・改造等の工事を行うことの命令（改善命令・法47条）をすることができます。自らの負担で改善措置を講じなければならない場合があるという記述は正しい。正答。ウ：造成宅地防災区域は「許可を受けた宅地のみ」という限定はなく、無許可造成の宅地にも指定可能です。誤り。エ：造成宅地防災区域に指定されても当該宅地の売買が禁止されるわけではありません（ただし重要事項説明での開示義務がある）。誤り。

造成宅地防災区域（盛土規制法45条。宅地造成等工事規制区域内の土地を除く区域に指定）は、既成の造成宅地（過去に造成工事が行われたが現在の技術基準を満たしていない宅地等）で災害リスクが高い区域に指定されます。1960年代〜70年代の高度経済成長期に造成された宅地の多くは、現行の技術基準を下回る擁壁・排水施設で建設されており、これらを対象に行政が積極的な防災指導を行うための制度です。区域指定後の規制内容：①造成宅地の所有者・管理者・占有者は、擁壁等の設置・改造その他必要な措置を講ずる努力義務（法46条1項）。②都道府県知事は、災害防止のため必要があると認める場合に、必要な措置をとることを勧告できる（法46条2項）。③擁壁等が設置されておらず又は極めて不完全である等のため災害の発生のおそれが大きいと認められる造成宅地については、擁壁等の設置・改造等の工事を命ずることができる（改善命令・法47条）。宅建業者が造成宅地防災区域内の宅地・建物を取引する際は、重要事項説明で「造成宅地防災区域内にある」旨を説明しなければなりません（宅建業法35条1項14号、同法施行規則16条の4の3第1号）。さらに②擁壁の状態・診断書の有無、③知事からの勧告・命令の有無等も実務上の確認・説明事項です。造成宅地防災区域の指定は土地の価値に影響するため、売買価格交渉においても重要な要素となります。