宅建士 法令上の制限 問48：土地区画整理法（仮換地）

仮換地の指定は施行者が行いますが、その際には従前の宅地の所有者・借地権者に対して仮換地の位置・地積等を通知し、意見を聴く手続きが必要です。「同意は一切不要」は正確ではなく、ウが誤りで正答です。

ア：法99条で「仮換地の指定の効力発生日から従前の宅地の使用・収益ができなくなる」と規定されており正しい。イ：法99条1項で「仮換地の指定があった場合、仮換地指定日から換地処分の公告の日まで仮換地について使用・収益できる」と規定されており正しい。ウ：仮換地指定（法98条）の手続きでは「あらかじめ関係権利者に通知し意見を聴取する（法98条4項）」ことが義務付けられています。「同意が一切不要」という記述は誤り（意見聴取は必要）。正答。エ：法100条の2で「使用収益ができる者が存しない仮換地」は施行者が使用・収益することができると規定されており正しい（保留地相当部分として施行者が活用できる）。

仮換地制度（法98条〜100条の2）は土地区画整理事業の中核をなす制度で、工事期間中の土地利用を維持しながら事業を円滑に進めるための仕組みです。仮換地指定の手続き（法98条）：①施行者が仮換地計画を作成、②関係権利者（宅地所有者・借地権者）に仮換地の位置・地積等を通知し意見聴取（法98条4項）、③正式に仮換地指定通知。「意見聴取」は義務ですが「同意取得」は必須ではありません。ただし意見聴取なしの指定は手続き違反として問題となります。仮換地指定の効果（法99条・100条）：①従前の宅地の使用収益権が停止（仮換地指定日から）、②仮換地の使用収益権が発生（指定日から換地処分公告日まで）、③従前の宅地の所有権・借地権は換地処分まで存続（所有権は変動しない）。重要な点として「仮換地指定中は従前の宅地の所有権は移転しない」という法的性格があります。仮換地が指定された宅地を売買する場合、①売買の対象は「従前の宅地の所有権（換地処分後に換地に変換）」であり②仮換地の使用収益権も売買に伴い移転するが③売主・買主双方が仮換地の状況を理解した上での契約が必要です。宅建業者は仮換地指定の内容（仮換地の位置・地積・使用開始日等）を重要事項説明で詳細に説明する義務があります。