宅建士 法令上の制限 問48｜仮換地の指定・効果

仮換地を指定しようとするときは、施行者の種類ごとに事前の手続が決まっています。市町村・都道府県などの公的な施行者は、あらかじめ土地区画整理審議会の意見を聴かなければなりません（土地区画整理法98条3項）。「審議会の意見を聴く必要はない」とするウは誤りで、正答です。

ア：法99条1項は、従前の宅地について権原に基づき使用収益できる者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について従前と同じ使用収益ができ、従前の宅地については使用収益できないと定めています。正しい記述です。イ：法99条2項は、仮換地に使用収益の障害となる物件が存するときその他特別の事情があるときは、施行者が使用収益の開始日を効力発生の日と別に定めることができるとしています。正しい記述です。ウ：法98条3項は、仮換地の指定に先立つ手続を施行者ごとに定め、個人施行者は関係権利者の同意、組合は総会等の同意、市町村・都道府県など（3条4項・5項等による施行者）は土地区画整理審議会の意見を聴くこととしています。市町村施行で「審議会の意見を聴く必要はない」は誤りで、正答です。エ：法100条の2は、仮換地の指定などにより使用収益できる者のなくなった従前の宅地又はその部分は、そのときから換地処分の公告がある日まで施行者が管理すると定めています。正しい記述です。

仮換地制度（法98条〜100条の2）は、換地処分（法103条）による権利の確定に先立ち、工事期間中の土地の使用収益関係を暫定的に整理するための仕組みです。施行者は、換地処分を行う前に、工事のため必要がある場合又は換地計画に基づき換地処分を行うため必要がある場合に、施行地区内の宅地について仮換地を指定することができます（法98条1項）。指定は、換地計画で定められた事項又は法律に定める換地計画の決定の基準を考慮して行います（同条2項）。事前の手続は施行者ごとに異なり（同条3項・4項）、①個人施行者は従前の宅地・仮換地となるべき宅地の所有者等の同意、②組合は総会若しくはその部会又は総代会の同意、③都道府県・市町村・国土交通大臣・機構等は土地区画整理審議会の意見の聴取、④区画整理会社は施行地区内の宅地の所有者・借地権者のそれぞれ3分の2以上の同意（地積要件あり）が必要です。指定は、仮換地となるべき土地の所有者と従前の宅地の所有者に、仮換地の位置・地積と指定の効力発生の日を通知して行います（同条5項）。なお、仮換地の指定には行政手続法第3章（不利益処分の手続）は適用されません（同条7項）。効果として、従前の宅地について権原に基づき使用収益できる者は、効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について従前と同じ使用収益ができ、従前の宅地は使用収益できなくなります（法99条1項）。仮換地に障害物件があるなど特別の事情があるときは、施行者は使用収益の開始日を別に定めることができ（同条2項）、仮換地の所有者等は、効力発生の日（別に定めた場合はその日）から換地処分の公告の日まで、その仮換地を使用収益できません（同条3項）。仮換地の指定によって所有権が移転するわけではなく、権利が確定するのは換地処分によってです。そして、仮換地の指定などにより使用収益できる者のなくなった従前の宅地は、そのときから換地処分の公告がある日まで施行者が管理します（法100条の2）。宅建業者が仮換地指定済みの宅地を取引する際は、仮換地の位置・地積と使用収益の開始日を確認して説明することが大切です。