宅建士 法令上の制限 問49：土地区画整理法（換地処分）

換地処分の公告があった翌日から清算金の徴収・交付が始まります。清算金とは、従前の宅地と換地の価値差額を金銭で精算するものです。ウが清算金の発生時期について正しく述べており正答です。

ア：法103条で「施行者は工事が完了した後、遅滞なく換地処分をしなければならない」とされていますが、施行区域を工区に分けた場合は「工区ごと」に換地処分（部分換地処分）ができます（法103条4項）。「すべての工事完了後でなければできない」は誤り。イ：換地処分の公告があった日の「翌日」に換地が従前の宅地とみなされます（法104条1項）が、登記申請期限は「換地処分の公告の日から1ヶ月以内」（法107条）というのは実務上は一定の正確性がありますが、条文上の期限は「30日以内」とも解されます。ウ：清算金は換地処分の公告があった日の翌日に確定し（法104条9項等）、その後施行者が関係権利者に対して清算金を交付または徴収します。正答。エ：換地処分は施行者が関係権利者に通知し（法103条1項）、その後都道府県知事等に届け出て都道府県知事が公告を行います（法103条4項）。「通知不要」は誤り。

換地処分（法103条〜107条）は土地区画整理事業の「締め括り」となる処分で、仮換地→換地という権利関係の最終確定を行います。換地処分の手続き（法103条）：①施行者が関係権利者に換地処分を書面で通知、②施行者が都道府県知事等に届け出て公告（組合・個人施行の場合）または施行者が公告（市町村・都道府県等の場合）。換地処分公告の効果（法104条〜105条）：①換地が従前の宅地に代わるものとみなされる（換地が従前宅地の法的地位を引き継ぐ）。②換地に対する権利が確定（所有権・借地権等）。③清算金の確定（従前の宅地と換地の価値差額）。④施行地区内の従前の宅地に存した権利で換地を与えないとされたもの（保留地相当等）は消滅。清算金（法94条〜96条）は、①換地が従前宅地より価値が高い場合→その差額を権利者が施行者に交付（清算金の徴収）、②換地が従前宅地より価値が低い場合→差額を施行者が権利者に交付（清算金の給付）という形で精算されます。清算金は換地処分公告後の金銭債権・債務であり、分割払いが認められる場合があります（法110条）。宅建業者が事業施行中の区画整理区域内の宅地を取引する際は、換地計画（換地の位置・地積等）の確認、清算金の見積り・確定状況、登記の引き取り手続き等について重要事項説明での詳細な説明が必要です。