宅建士 法令上の制限 問50：土地区画整理法（保留地・清算金）

清算金は換地処分後に確定しますが、施行地区内の土地を換地処分前に売買した場合でも、换地処分後に清算金が確定すると新しい権利者（買主）がその清算金の債権・債務を引き継ぐことになります。「清算金の精算が不要となる」は誤りで正答はエです。

ア：法96条・91条で換地計画において保留地を定めることができ、その用途は「事業費の一部充当」等と規定されており正しい。イ：法104条6項で「換地処分の公告があった日の翌日に施行者が保留地の所有権を取得する」と規定されており正しい。ウ：清算金の方向（法94条）は「換地の価値が従前宅地より高い→権利者が施行者に交付（徴収）」「換地の価値が従前宅地より低い→施行者が権利者に交付（給付）」という関係で正しい。エ：清算金は換地処分後に確定しますが、施行地区内の土地を換地処分前に売買した場合でも、買主はその土地に係る清算金の債権・債務を承継します（法109条）。「清算金の精算が不要」は誤り。正答。

保留地制度（法96条・91条）は土地区画整理事業の費用調達手段として重要です。保留地は施行者が換地計画において区域内の宅地以外の土地として確保し、換地処分後に施行者が取得した後、入札・売却等によって事業費用を賄います。保留地の設定は、施行地区内の宅地所有者全員の同意なしに設定できますが（法91条2項の相当の地積要件あり）、施行地区内のすべての宅地から「公平に負担を分担する」という公平性の原則が求められます。清算金制度（法94条〜110条）の精緻な理解が宅建試験には不可欠です。清算金の承継（法109条）は重要論点で、施行地区内の土地を事業途中（換地処分前）に売買した場合、①売主が保有していた清算金に関する債権・債務（将来確定する清算金）は買主に承継されます。清算金の額は换地処分公告後に確定しますが、宅建業者が事業施行中の土地を売買する際には「換地計画の概要・予定清算金の見積り」を重要事項説明で説明し、買主が清算金の授受の可能性を認識した上で取引に臨めるようにする義務があります。特に、換地が従前の宅地より大幅に狭くなる（減歩が大きい）場合は清算金の給付額が大きくなりますが、逆に面積が増える区画では清算金の徴収（支払い義務）が生じるため、買主への事前の説明が重要です。