宅建士 法令上の制限 問50｜保留地・清算金

清算金は換地処分の公告があった日の翌日に確定します。施行地区内の土地を換地処分前に売買した場合でも、その後に確定した清算金は換地処分時の権利者（買主）との間で徴収・交付されることになり、精算が不要になるわけではありません。「清算金の精算が不要となる」は誤りで正答はエです。

ア：法96条1項で、個人・組合・区画整理会社が施行する事業の換地計画において、土地区画整理事業の施行の費用に充てるため又は規準・規約・定款で定める目的のため、一定の土地を換地として定めないで保留地として定めることができるとされており正しい（公的施行者は、施行後の宅地の価額の総額が施行前の総額を超える場合に、その差額の範囲内で費用に充てるため定めることができる：同条2項）。イ：法104条11項で「換地計画において定められた保留地は、前条第四項の公告があつた日の翌日において、施行者が取得する」と規定されており正しい。ウ：清算金の方向（法94条）は「換地の価値が従前宅地より高い→権利者が施行者に交付（徴収）」「換地の価値が従前宅地より低い→施行者が権利者に交付（給付）」という関係で正しい。エ：清算金は換地処分の公告があった日の翌日に確定します（法104条8項）。施行地区内の宅地について権利を有する者に変更があった場合、従前の者に対してした処分・手続その他の行為は新たな権利者に対しても効力を有するとされており（法129条）、換地処分前に売買しても清算は不要にはなりません。清算金は換地処分の時点の権利者との間で徴収・交付されるため、売買の際には当事者間で清算金の負担・帰属を取り決めておくことが実務上重要です。「清算金の精算が不要」は誤り。正答。

保留地制度（法96条）は土地区画整理事業の費用調達手段として重要です。保留地は換地計画において換地として定めない土地として定められ、換地処分の公告があった日の翌日に施行者が取得し（法104条11項）、その後の売却等によって事業費用に充てられます。清算金制度（法94条）の理解も宅建試験には不可欠です。施行地区内の土地を事業途中（換地処分前）に売買した場合、宅地について権利を有する者の変更があっても、従前の者に対してした処分・手続その他の行為は新たな権利者に対して効力を有するため（法129条）、清算金の問題は買主側にも及びます。清算金の額は換地処分の公告があった日の翌日に確定しますが（法104条8項）、宅建業者が事業施行中の土地を売買する際には「換地計画の概要・予定清算金の見積り」を重要事項説明で説明し、買主が清算金の授受の可能性を認識した上で取引に臨めるようにする義務があります。特に、換地が従前の宅地より大幅に狭くなる（減歩が大きい）場合は清算金の給付額が大きくなりますが、逆に面積が増える区画では清算金の徴収（支払い義務）が生じるため、買主への事前の説明が重要です。

清算金の流れを時系列で整理すると、①仮換地を指定した場合などに、施行者は必要があれば仮に算出した仮清算金を徴収し、又は交付することができ（法102条1項）、②換地処分の公告があった日の翌日に清算金が確定し（法104条8項）、③施行者は確定した清算金を徴収し、又は交付しなければならず、仮清算金との間に差額があるときはその差額を徴収・交付します（法110条1項）。清算金は、政令で定めるところにより、利子を付して分割徴収・分割交付することもできます（同条2項）。換地処分の効果とあわせて押さえると、換地は公告があった日の翌日から従前の宅地とみなされ、換地を定めなかった従前の宅地に存する権利は、公告があった日が終了した時に消滅します（法104条1項）。仮換地が指定されると、従前の宅地の使用収益権者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで仮換地を使用収益でき、従前の宅地は使用収益できなくなります（法99条1項）。正誤問題では「公告の日」と「公告の日の翌日」、「施行者が取得」と「組合員が取得」、清算金の徴収と交付の向きを入れ替えた記述がひっかけの典型です。