宅建士 法令上の制限 問51：土地区画整理法（建築制限）

土地区画整理事業の施行区域内では、区画整理事業の施行に支障をきたさないよう、施行者の許可なく建築物の建築等を行うことが制限されています。施行者（組合等）または都道府県知事の許可が必要な場合があります。ウが正答です。

ア：施行区域内でも「一切の建築行為ができない」のではなく、施行者の許可を受ければ建築できます（法76条）。誤り。イ：土地区画整理法76条に基づく許可（または届出）が別途必要で「土地区画整理法の許可不要」は誤り。ウ：法76条で「施行区域内では施行者の許可を受けなければ建築物の建築等を行ってはならない（施行者が組合の場合は組合の許可、都道府県・市町村の場合は知事の許可等）」と規定されており正答。エ：仮換地が指定されている場合、建築確認の申請等においては「仮換地」を前提として建蔽率・容積率等の計算を行うことが実務上の取り扱いとされており（仮換地の位置・形状等が建築計画の基準）、従前の宅地基準という記述は誤り。

土地区画整理事業施行区域内の建築制限（法76条）は「施行中の区域を混乱させないための事前規制」として機能します。法76条の制限対象：①建築物の建築または建築物以外の工作物の設置、②土地の形質の変更（区画・形・質の変更）。許可権者：①組合施行→組合の許可。②個人施行→知事の許可（実際には施行者たる個人の申請により知事が許可）。③市町村・都道府県施行→知事の許可（当該施行者が市町村・都道府県の場合は除く等）。許可基準は「土地区画整理事業の施行に支障を及ぼすおそれが少なく、かつ、当該土地区画整理事業の施行期間の短縮に寄与するもの」等とされています。仮換地が指定された後の建築確認申請については、建築基準法の確認申請と土地区画整理法76条の許可申請を両方行うことが必要です。実務上、仮換地指定後は「仮換地の位置・形状」が建築計画の前提となるため、仮換地の位置・面積・道路付き等を事前に確認することが建築計画の出発点となります。宅建業者が区画整理事業施行中の宅地を取引する際は、76条許可の取得状況・仮換地の状況・換地計画の概要等を重要事項説明で詳細に開示する義務があります。