宅建士 法令上の制限 問52｜換地計画・従前宅地の価値と換地の評価

換地計画では、換地は従前の宅地の位置・地積・土質・水利・利用状況・環境等を考慮して定める「照応の原則」が適用されます。これにより従前の宅地と換地は「相応する」ものでなければなりません。イが正答です。

ア：宅地の所有者の申出又は同意があった場合は、換地計画において、その宅地の全部又は一部について換地を定めないことができます（法90条。使用収益権者がいるときはその同意も必要）。「換地不交付は認められない」は誤り。イ：法89条1項で「換地計画において換地を定める場合には、換地及び従前の宅地の位置・地積・土質・水利・利用状況・環境等が照応するように定めなければならない」と規定されており（照応の原則）正しい。正答。ウ：換地が従前宅地より小さい場合の「差額処理」は清算金（差額に相当する金銭）で行われます。清算金と保留地は別概念で、ウは誤り。エ：換地計画には換地の位置・地積のほか、施設用地（道路・公園等）の位置・面積も含まれます（法87条）。誤り。

照応の原則（法89条）は土地区画整理事業の換地設計における公平性担保の核心原則です。従前の宅地と換地が「照応」するとは、価値的に均衡していることを意味し、単純な面積比較ではなく位置・形状・環境・利用状況等の質的要素も考慮されます。照応させきれない不均衡が生じる場合は、清算金（法94条）で金銭的に調整されます。換地を定めないこと（換地不交付）は、宅地の所有者の申出又は同意がある場合に認められ（法90条1項）、その宅地に地上権・賃借権等の使用収益権を有する者がいるときは、その者の同意も必要です（同条2項）。換地を定めなかった従前の宅地について存する権利は、換地処分の公告があった日が終了した時に消滅し（法104条1項）、その価値は清算金によって清算されます。宅建業者が換地計画が確定した後の施行区域内の宅地を取引する場合は、換地計画書（換地の位置・地積・予定清算金額等）を閲覧・確認し、買主に換地の内容・清算金の概算を説明することが重要事項説明上の義務です。