宅建士 法令上の制限 問52：土地区画整理法（換地計画）

換地計画では、換地は従前の宅地の位置・地積・土質・水利・利用状況・環境等を考慮して定める「照応の原則」が適用されます。これにより従前の宅地と換地は「相応する」ものでなければなりません。イが正答です。

ア：換地計画では「換地を定めない」こと（換地不交付）も一定の場合に認められています（法91条1項・2項：減歩・保留地の設定等）。「換地不交付は認められない」は誤り。イ：法89条で「換地計画において換地を定める場合には、換地及び従前の宅地の位置・地積・土質・水利・利用状況・環境等が照応するように定めなければならない」と規定されており（照応の原則）正しい。正答。ウ：換地が従前宅地より小さい場合の「差額処理」は清算金（差額に相当する金銭）で行われます。清算金と保留地は別概念で、ウは誤り。エ：換地計画には換地の位置・地積のほか、施設用地（道路・公園等）の位置・面積も含まれます（法87条）。誤り。

照応の原則（法89条）は土地区画整理事業の換地設計における公平性担保の核心原則です。従前の宅地と換地が「照応」するとは、価値的に均衡していることを意味し、単純な面積比較ではなく位置・形状・環境・利用状況等の質的要素も考慮されます。照応の原則の実際の適用では、市街化が進んだエリアにある角地・商業地等の宅地は「より良い換地（条件の良い区画）」が指定される傾向があり、交通便の悪い奥地の宅地は相対的に広い換地が与えられる場合があります。「照応」は価値的均衡であるため、面積の増減は清算金（差額精算）で調整されます。換地不交付（法91条）は、①施行地区内の宅地で合理的な換地設計上換地を指定できないもの（極端に狭小な宅地等）、②権利者の申出または同意があるもの、③土地の形態が換地に適しないもの（崖地等）等の場合に認められます。換地不交付の場合は清算金の交付（従前宅地の価値に見合う金銭補償）が行われます。宅建業者が換地計画が確定した後の施行区域内の宅地を取引する場合は、換地計画書（換地の位置・地積・予定清算金額等）を閲覧・確認し、買主に換地の内容・清算金の概算を説明することが重要事項説明上の義務です。