宅建士 法令上の制限 問54｜土地区画整理事業と宅建業法の関係

土地区画整理事業の施行地区内では、事業計画の認可等の公告があった後、建築物の新築や土地の形質の変更などに都道府県知事等の許可が必要になります（土地区画整理法76条1項）。この制限は、宅建業法35条1項2号の「法令に基づく制限」として政令（施行令3条1項8号）に挙げられているので、重要事項説明書に記載して説明しなければなりません。ウが正答です。

ア：宅建業法35条1項は、重要事項の説明を「契約が成立するまでの間に」、宅地建物取引士に、書面を交付して行わせなければならないと定めています。契約成立後の説明では足りず、誤りです。イ：宅地建物取引業法に、換地処分前の宅地の売買契約を禁止する規定はありません。誤りです。ウ：宅建業法35条1項2号は、都市計画法・建築基準法その他の法令に基づく制限で政令で定めるものの概要を説明事項とし、同法施行令3条1項8号が「土地区画整理法第七十六条第一項」を挙げています。正しい記述で、正答です。エ：換地処分公告前の施行区域内の宅地は、従前の宅地の登記事項証明書だけでは仮換地の指定状況・清算金の見通し等の全体像を把握できず、「完全に把握できる」は誤りです。

土地区画整理事業の施行地区内の宅地取引に関する宅建業法上の義務を整理します。重要事項説明（法35条1項）は、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、説明事項を記載した書面を交付して説明させなければなりません。説明事項の一つが「都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で…政令で定めるものに関する事項の概要」（同項2号）で、施行令3条1項8号は、土地区画整理法76条1項のほか、仮換地の使用収益に関する99条1項・3項なども挙げています。土地区画整理法76条1項は、事業計画の認可や決定の公告など施行者ごとに定める公告があった日後、換地処分の公告がある日までの間、施行地区内で、事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更、建築物その他の工作物の新築・改築・増築、政令で定める移動の容易でない物件の設置・堆積をしようとする者に、許可を求めています。許可権者は、国土交通大臣が施行する事業では国土交通大臣、それ以外の事業では都道府県知事（市の区域内で個人施行者・組合・区画整理会社が施行する事業や、市が施行する事業では、その市の長）です。組合などの施行者自身が許可権者になるわけではなく、許可をしようとする都道府県知事等が施行者の意見を聴く仕組みです（76条2項）。違反した者などには、原状回復や建築物の移転・除却を命ずることができます（同条4項）。この制限を知らないと、買主は購入後に予定していた建築ができないおそれがあるため、重要事項説明で確実に伝える必要があります。一方、換地処分前の宅地の売買そのものは禁止されていません。登記事項証明書だけでは仮換地の状況はわからないため、宅建業者は仮換地の位置・地積や使用収益の開始日も施行者の資料で確認します。