宅建士 法令上の制限 問54：土地区画整理法（実務・宅建業法との関係）

土地区画整理事業の施行地区内の物件を取引する宅建業者は、法76条の建築等の制限が適用されることを重要事項説明書に記載しなければなりません。ウが正答です。

ア：重要事項説明（法35条1項14号・施行規則）では「土地区画整理事業施行区域内にある場合はその旨および仮換地の内容（位置・地積等）」を記載することが義務付けられており、記載不要は誤り。イ：換地処分前の宅地の売買は禁止されていません（ただし宅建業法の未完成物件規制とは異なる論点）。誤り。ウ：重要事項説明書（宅建業法35条1項14号・施行令3条1項24号）では「土地区画整理法76条の規制に関する事項」の記載が義務付けられており正答。エ：換地処分公告前の施行区域内の宅地は、従前の宅地の登記簿だけでは仮換地の状況・換地計画・清算金の見通し等の全体像が把握できません。「完全に把握できる」は誤り。

土地区画整理事業施行区域内の宅地取引に関する宅建業法上の義務を整理します。重要事項説明（法35条1項14号・施行令3条）での記載義務事項：①「土地区画整理事業施行区域内にある旨」（施行令3条1項24号）。②仮換地が指定されている場合は「仮換地の位置・地積等」。③土地区画整理法76条の建築等の制限が適用される場合はその内容。④換地計画が確定している場合は「換地の位置・地積等」。⑤清算金の概算（確定後は確定額）。調査義務（法35条の前提）：宅建業者は上記記載事項の基礎となる事実を自ら調査する義務があります。具体的には①施行者（組合・市町村等）への照会、②都道府県知事・市町村への確認（換地計画の縦覧・閲覧）、③登記情報（従前宅地の権利関係）の確認等です。換地処分前の宅地売買における特殊性：①売買の対象は「従前の宅地の所有権（将来換地に変換される）」です。②仮換地の使用収益権も移転します（売買契約書に明記が必要）。③清算金の承継（法109条）についても買主に説明が必要です。実務上、土地区画整理事業施行中の宅地取引は通常の宅地売買より調査・説明事項が多く、専門的知識が要求される高難度の取引類型です。