宅建士 権利関係 問11｜抵当権・根抵当権の比較

根抵当権は銀行が企業との継続取引で使う担保で、借りては返してまた借りる繰り返しの中で、決めた上限額（極度額）までの債権をまとめて担保します。被担保債権がゼロになっても根抵当権は消滅しないのが通常の抵当権との大きな違いです。よってアが正答です。

根抵当権（民法398条の2以下）は、一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度で担保する担保物権です。普通抵当権（以下「抵当権」）と異なり、付従性が弱く被担保債権が弁済によってゼロになっても根抵当権は消滅しません（元本確定前）。アは正確に根抵当権の特徴を述べており正答。イについて、抵当権の優先弁済の範囲は元本・利息・遅延損害金ですが、利息・遅延損害金については最後の2年分のみが優先弁済の対象となります（民法375条1項）。「全額」とするイは誤り。ウについて、抵当権の順位変更（民法374条）は関係する抵当権者全員の合意が必要です（設定者の同意は不要）。後順位抵当権者の同意なしに変更できるとするウは誤り。エについて、物上代位（民法372条・304条）は抵当権者が抵当不動産の売却代金・賃料・滅失による損害賠償等に追及できる権利ですが、火災保険金への物上代位は保険金が払い渡される前に抵当権者自らが差押えをすることが必要であり（民法372条・304条1項ただし書）、「当然に行使できる」とするエは誤り。

根抵当権（民法398条の2〜398条の22）は民法が規定する最も複雑な担保物権です。宅建試験での出題は限定的ですが、銀行融資付き物件の媒介では必須知識です。根抵当権の主要な特徴は①付従性の緩和（被担保債権がゼロでも根抵当権は存続）、②随伴性の緩和（被担保債権の譲渡に根抵当権が追随しない）、③元本確定制度（確定後は普通抵当権と同様に機能）です。元本の確定については、①確定請求（民法398条の19：根抵当権設定者は設定から3年経過後に請求でき請求から2週間で確定、根抵当権者はいつでも請求でき請求時に確定）、②競売・差押え・債務者又は設定者の破産手続開始決定等（民法398条の20）、③根抵当権者又は債務者の相続で6か月以内に合意の登記がないとき（民法398条の8第4項）などがあります。普通抵当権の優先弁済範囲（民法375条）は、後順位担保権者保護の観点から利息等を最後の2年分に制限します。ただし後順位担保権者がいない場合は全額について優先弁済を受けられます。抵当権の順位変更（民法374条）は①各抵当権者の合意（利害関係人があるときはその承諾）、②順位変更の登記、が要件です。登記は効力要件（対抗要件ではなく）であり、登記がなければ順位変更の効力は生じません。物上代位権の行使方法については差押えが必要であり（民法304条1項ただし書）、火災保険金も物上代位の対象となりますが、保険金が保険会社から設定者に支払われた後は追及できません（なお最判平成元.10.27は賃料債権への物上代位を認めた判例です）。宅建取引実務では、融資付きの売買で金融機関の抵当権設定登記の内容（被担保債権の範囲・極度額）と決済時の抹消確認が重要です。