宅建士 権利関係 問14｜所有権・所有者不明土地・相続土地国庫帰属

2021年に成立した相続土地国庫帰属法（2023年4月施行）により、相続した不要な土地を国に引き渡す制度ができました。要件（建物がない・土地に管理の困難な状態がないなど）を満たせば法務大臣の承認で国に帰属させることができます。よってイが正答です。

イは相続土地国庫帰属法（相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律・2023年4月27日施行）を正確に述べており正答。承認申請できるのは「相続または遺贈により土地の所有権を取得した相続人」であり、売買等の取引で取得した土地は対象外です。アについて、相続登記義務化（不動産登記法76条の2・2024年4月1日施行）では3年以内の申請義務違反には10万円以下の過料があります（不動産登記法164条）。「罰則はない」とするアは誤り。ウについて、所有者不明土地管理人（民法264条の2以下・2023年4月施行）は、保存行為と土地の性質を変えない範囲内の利用・改良行為を超える行為（売却等）も、裁判所の許可を得ればすることができます（民法264条の3第2項）。「売却できない」とするウは誤り。エについて、2018年制定の所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法（平成30年法律第49号）は、地域住民その他の者の共同の福祉又は利便の増進を図るために行われる事業を「地域福利増進事業」と定義し（同法2条3項）、都道府県知事の裁定により所有者不明土地の使用権を設定できる制度を設けています。「制度は設けられていない」とするエは誤り。

所有者不明土地問題は日本の重要な社会課題であり、2021年の民法・不動産登記法大改正（2023年4月施行）は宅建試験で新たに重要となった論点です。改正の柱は①相続登記義務化・住所等変更登記義務化、②所有者不明土地・建物管理制度の創設、③共有制度の見直し、④相続土地国庫帰属制度の新設、の4点です。相続登記義務（不動産登記法76条の2）は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、所有権を取得したことを知った日から3年以内（相続人である旨を申し出る「相続人申告登記」（76条の3）で義務を履行したものとみなされる簡易な方法もある）。住所等変更登記も2026年4月1日から義務化され、変更があった日から2年以内に申請しなければなりません（76条の5。正当な理由なく怠ると5万円以下の過料：164条2項）。所有者不明土地管理制度（民法264条の2〜264条の8）では、所有者不明土地・建物について利害関係人の申立てにより裁判所が管理人を選任し、管理人は保存・利用・改良行為のほか、裁判所の許可を得て売却・抵当権設定等の処分も可能です。相続土地国庫帰属制度（相続土地国庫帰属法）では、①建物がないこと、②担保権・使用収益権が設定されていないこと、③通路・水路・水源地・崖等の管理困難な土地でないこと、④土壌汚染・境界不明等の問題がないこと、⑤所有権の帰属等に争いがないこと、という要件を全て満たす場合に承認され、10年分の管理費相当額の負担金（宅地の場合20万円〜）を納付する必要があります。宅建業者は相続不動産の売買仲介において、登記義務・管理制度・国庫帰属制度を的確に説明する必要があります。