宅建士 権利関係 問15｜法定地上権の成立要件

法定地上権は、土地と建物が同じ人の所有だったときに、その土地又は建物に抵当権が設定され、競売によって所有者が分かれてしまった場合に、建物のために自動的に成立する地上権です（民法388条）。ウはこの条文どおりで正答です。成立するのは「地上権」であって「賃借権」ではありません（イが誤り）。

民法388条は「土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める」と定めます。ウはこの前段をそのまま述べており正答です。イは、成立するのが「賃借権」ではなく「地上権」であるため誤りです。アは、地代について当事者の協議が調わない場合は無償になるのではなく、当事者の請求により裁判所が定めるため誤りです。エは、388条の要件である「土地及び建物が同一の所有者に属する場合」を満たしていない（設定時点で土地と建物の所有者が既に異なる）ため、法定地上権は成立せず誤りです。

法定地上権（民法388条）は、土地と建物を別個の不動産として扱う日本法特有の制度で、担保不動産の競売に伴って建物の存立基盤を失わせないための規定です。条文上の要件は、①土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属すること、②その土地又は建物のいずれかに抵当権が設定されること、③抵当権の実行（競売）により、土地と建物の所有者が異なるに至ったこと、の3点です。この要件を欠く場合、たとえば抵当権設定の時点で土地と建物が既に別人の所有であった場合は、法定地上権は成立せず、抵当権実行後の建物所有者は改めて土地所有者との間で賃借権等の利用権を設定する必要があります。法定地上権の効果として、建物のために地上権が設定されたものとみなされ、地代について当事者の協議が調わないときは、当事者の請求により裁判所が地代を定めます（388条後段）。法定地上権は建物の所有を目的とする地上権ですから、借地借家法の「借地権」（同法2条1号）にも当たり、存続期間は同法3条により30年となります（民法268条2項の「20年以上50年以下」の規定とは異なる点に注意）。宅建実務では、担保付き物件の競売による取得において、土地のみ・建物のみを取得した買受人が法定地上権の成否を正確に把握することが、物件の利用価値と担保評価の判断に直結します。要件を欠くために法定地上権が成立しない場合、建物の存続には土地所有者との別途の合意が必要となり、建物収去・土地明渡しのリスクも生じ得るため、抵当権設定当時の登記情報（所有者・建物の存否）の確認が実務上重要です。