宅建士 権利関係 問16：民法総則

通謀虚偽表示は当事者間では無効ですが、善意の第三者には対抗できません（民法94条2項）。BからCが善意で買い受けた場合、AはCに対して「あれは偽の売買だった」と言えず、CはAに所有権を主張できます。よってイが正答です。

民法94条1項は通謀虚偽表示を「無効」とし、同条2項は「善意の第三者に対抗することができない」と定めます。イはBからの転得者CがBとAの仮装取引について知らなかった（善意）場合、AはCに無効を対抗できないことを正確に述べており正答。アについて、通謀虚偽表示は当事者間でも無効です（民法94条1項）。当事者間でも有効とするアは誤り。ウについて、民法94条2項の「第三者」は「仮装の当事者・その包括承継人以外の者で虚偽表示について正当な利益を有する者」です。一般債権者Dが宅地を差し押さえた場合、判例（最判昭和48.6.28）は差押え債権者を94条2項の第三者として保護する場合があるとしますが、一般債権者の差押えは94条2項の第三者に含まれないとする見解もあります。本問題はDが「宅地を差し押さえた」という記述であり、一般債権者による不動産差押えが94条2項の第三者か否か（正当利益の有無）が問われます。判例上は正当利益あり（差押え前の段階での所有権帰属が問題）として第三者に含まれるケースがあります。エについて、仮装譲受人Bが仮装譲渡人Aを相続した場合、BはA・B間の通謀虚偽表示について当事者であり、自ら無効を主張することはできません（信義則・民法1条2項違反）。エは誤り。

通謀虚偽表示（民法94条）は宅建試験の中でも応用問題が多い領域です。民法94条2項類推適用（第三者保護の拡張）の判例法理も重要です。判例（最判昭和44.5.27等）は、虚偽の外観を作出した者は自らその責任を負うべきとの権利外観法理・禁反言の原則から、通謀虚偽表示ではない場合でも外観への信頼保護のために民法94条2項を類推適用します。典型的な類推適用場面として、①不実の登記（最判昭和45.9.22）、②意図的に外観を作出した場合（最判昭和41.3.18）、③過失による外観の作出（最判平成18.2.23）があります。「善意」の程度については、通謀虚偽表示の基本事例では善意のみで足り（無過失不要）とされますが、民法94条2項類推適用の場合は「善意かつ無過失」が要件とされます（最判平成18.2.23）。第三者の「登記の要否」については、民法94条2項の第三者は登記なしに対抗できるとするのが通説・判例です（対抗問題として処理するのではなく、無効の主張ができないことで保護される）。宅建業者が関与する実務では、仮装売買の後に業者が権利者として行動する問題（94条2項の第三者としての宅建業者の善意主張）や、権利者として登場した仮装譲受人との取引において業者・買主が善意であれば保護される点が重要です。