宅建士 権利関係 問16｜通謀虚偽表示と第三者保護

相手方と示し合わせて行った嘘の契約（通謀虚偽表示）は、当事者の間では無効です（民法94条1項）。ただし、そのことを知らずに関わった善意の第三者には、その無効を主張できません（同条2項）。イはこの条文どおりで正答です。アは当事者間でも有効としている点で誤りです。

民法94条1項は「相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする」と定め、同条2項は「前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない」と定めます。イはこの2項をそのまま述べており正答です。アは、通謀虚偽表示が当事者間でも無効である（94条1項）のに有効としており誤りです。ウは、無効を対抗できないのは「善意の」第三者に対してのみであり、悪意の第三者に対しては無効を主張できるため誤りです。エは、94条1項の要件が「相手方と通じて」行うことであるのに対し、表意者が単独で真意でないことを知っている場合（心裡留保）は別の条文（93条）の問題であり、94条の要件を満たさないため誤りです。

通謀虚偽表示（民法94条）は、当事者が真意ではない意思表示を仮装して行う点に特徴があり、当事者間では無効（94条1項）としつつ、その無効を知らない善意の第三者との関係では取引の安全を優先して無効を対抗できないとする構造（94条2項）を持ちます。心裡留保（民法93条：表意者が真意でないことを自ら知りながら単独で行う意思表示）は、原則として意思表示のとおりの効力を生じますが、相手方がその真意でないことを知り、又は知ることができたときは無効となる点で、通謀虚偽表示とは要件・効果の構造が異なります。94条2項の「第三者」は、虚偽表示の当事者及びその包括承継人以外の者で、虚偽表示の目的について新たな法律上の利害関係に入った者を指すと解されており、条文上、保護の要件は第三者の「善意」（虚偽表示について知らないこと）であり、無過失までは書かれていません。この点は、錯誤による取消し（95条4項）や詐欺による取消し（96条3項）が「善意でかつ過失がない第三者」を保護するのと異なるため、条文の文言で区別して押さえましょう。宅建業者が仲介する取引において、売買当事者間に通謀虚偽表示の疑いがある場合、業者としては登記名義と実際の権利関係の一致を確認し、名義貸し・仮装譲渡等の疑いがある取引には慎重な対応が求められます。94条は詐欺・強迫（96条）、錯誤（95条）と並ぶ意思表示の瑕疵の基本類型であり、それぞれの要件（当事者間の通謀の有無、詐欺・強迫の有無、錯誤の重要性）を正確に区別して覚えることが宅建試験対策の要点です。