宅建士 権利関係 問18：民法総則

代理権の消滅事由（民法111条）として、本人の死亡・代理人の死亡・代理人の破産または後見開始があります。本人Bが死亡すると代理人Aの代理権は消滅し、Aが行った契約はBの相続人に効力が及ばなくなります。よってアが正答です。

代理権の消滅事由（民法111条）は①本人の死亡、②代理人の死亡、③代理人の破産手続開始決定、④代理人の後見開始の審判、です。委任の場合はさらに①委任の終了（民法111条2項・653条）が加わります。アは本人死亡によるAの代理権消滅を正確に述べており、Aの行為はBの相続人に効力が及ばないとする点も正確です（無権代理として相続人が追認しなければ効力なし）。正答。イについて、本人許諾による復代理人選任の場合、Aは代理権の範囲内で復代理権をCに与えますが（民法106条2項）、Cの代理権は「Aの代理権の範囲内」となります（同一ではなく範囲内）。また、許諾復代理の場合もAはCの行為の監督責任を負います（民法105条参照・やむを得ない場合の責任との比較）。イは誤り。ウについて、本人が指定した者を復代理人とした場合（民法105条ただし書の解釈）、Aは不適任・不誠実であることを知りながら報告を怠った場合を除き責任を負いません（民法105条ただし書）。「一切の責任を負わない」は若干過大で「知りながら報告しなかった場合を除き」の限定が必要なため誤り。エについて、任意代理人は原則として本人の許諾を得または已むを得ない事由がある場合に復代理人を選任できます（民法104条）。「やむを得ない事由がある場合に限り」とするエは許諾の場合を除外しており誤り。

代理制度（民法99条〜118条）は宅建取引において媒介（代理）業者の権限を理解する上で基礎となります。任意代理と法定代理の区別から復代理の選任要件まで整理が必要です。復代理について、法定代理人は常に復代理人を選任できます（民法106条1項）。任意代理人は①本人の許諾がある場合、または②やむを得ない事由がある場合に限り復代理人を選任できます（民法104条）。法定代理人は復代理人の行為全てについて責任を負います（民法106条1項）。任意代理人については①本人許諾の場合は復代理人の行為全てについて責任（民法105条本文）、②指定復代理の場合は不適任・不誠実を知りながら本人に報告しない限り責任なし（民法105条ただし書）です。代理権の乱用（民法107条・2020年改正で明文化）は代理人が自己または第三者の利益を図る目的で代理権を行使した場合、相手方が悪意または有過失のときは効果が本人に帰属しないとし、これを明文規定として整備しました。宅建業の実務では、売買の代理（宅建業法2条2号の「代理」）において宅建業者は売主・買主いずれかの代理人として機能し、双方代理（民法108条1項：禁止原則）の問題も生じます。双方代理の例外として債務の履行（決済・引渡し）と本人が許諾した場合があります（民法108条1項ただし書）。代理権消滅後の表見代理（民法112条）は代理権消滅後に相手方が代理権消滅を知らなかった（善意・無過失）場合に本人が責任を負う制度であり、解除や解任後に元代理人が行った取引の処理に重要です。