宅建士 権利関係 問20：民法物権

各共有者は自己の持分を自由に処分できます（民法206条・249条）。AがB同意なくA持分をCに売ることは有効です。また、共有者には「先買権」の規定は民法にありません（特別法に一部あるが民法上は原則なし）。よってエが正答です。

民法249条以下の共有において、各共有者は自己の持分を単独で自由に処分できます（民法206条・250条）。エは持分のみの売却が有効であり、先買権規定は民法上存在しない（民法上の優先購入権は民法には規定なし）ことを正確に述べており正答。アについて、共有者の一人が共有物全体を単独で売却した場合、自己持分については有効な売買ですが、他の共有者の持分については無権代理となります。ただし「当然に無効」ではなく他の共有者の追認により有効になり得ます（民法113条）。アの「当然に無効」は誤り（追認の余地あり）。イについて、地上権設定のような「変更行為」（民法251条）は共有者全員の同意が必要です。A単独での地上権設定は全体としては無効ですが、AはA持分に地上権を設定することは可能（持分上の地上権）です（実務上は認められる場合がある）。「A・B双方の持分割合に関わらず無効」とするイは厳密には誤り（A持分上の地上権は有効な側面あり）。ウについて、不動産管理業者への管理委託は管理行為であり、持分の過半数（A・Bそれぞれ2分の1の場合は過半数不成立）の同意が必要です。単独で委託できるとするウは誤り（過半数が必要）。

共有持分の処分と共有物全体の処分を明確に区別することが重要です。共有者は自己の持分について完全な所有権を有し、単独で処分・抵当権設定・持分譲渡ができます（民法250条・206条）。共有者が他の共有者の持分に干渉することは原則として許されません。持分の取得者は当該持分について共有者の一人となります。共有物全体の処分（売却・抵当権設定等）は変更行為として全員の同意が必要ですが（民法251条1項）、一人の共有者が全体を売却する行為について、自己持分については有効（持分譲渡）で他の持分については無権代理として処理します（判例の処理）。2021年改正民法は不明共有者がいる場合の共有物利用・変更（民法251条2項：所在不明共有者を除いた決議制度）を新設し、実務上の共有物処分を容易にしました。民法上の先買権（優先購入権）は民法には規定がありませんが、特別法では借地借家法（借地人の優先譲渡受ける権利・民法の特則）・区分所有法（規約で設定可）・農地法（農地の優先購入権）等に規定があります。宅建実務では、共有不動産の売却において全員の署名・実印・印鑑証明が必要であり（一部の相続人が連絡不明の場合等）、2021年改正で設けられた不明共有者制度（民法262条の2）を活用する場面も今後増えると想定されます。