宅建士 権利関係 問20｜不動産の共有と第三者への売却

各共有者は自己の持分を自由に処分できます（民法206条・249条）。AがB同意なくA持分をCに売ることは有効です。また、共有者には「先買権」の規定は民法にありません（特別法に一部あるが民法上は原則なし）。よってエが正答です。

民法249条以下の共有において、各共有者は自己の持分を単独で自由に処分できます（民法206条・250条）。エは持分のみの売却が有効であり、先買権規定は民法上存在しない（民法上の優先購入権は民法には規定なし）ことを正確に述べており正答。アについて、共有者の一人が共有物全体を単独で売却した場合、B持分については他人の権利の売買（民法561条）となり、売買契約自体は無効ではありません（AはB持分を取得してCに移転する義務を負い、できなければ債務不履行責任を負う）。「無権代理として当然に無効」とするアは誤り。イについて、存続期間30年の地上権の設定は、民法252条4項（土地は5年以内）の範囲を超える使用収益権の設定であり、共有者全員の同意が必要な処分・変更に当たります（民法251条1項）。持分2分の1のAが単独で共有宅地全体について有効に設定することはできないため、イは誤り。ウについて、不動産管理業者への管理委託は管理行為であり、持分の過半数（A・Bそれぞれ2分の1の場合は過半数不成立）の同意が必要です。単独で委託できるとするウは誤り（過半数が必要）。

共有持分の処分と共有物全体の処分を明確に区別することが重要です。共有者は自己の持分について完全な所有権を有し、単独で処分・抵当権設定・持分譲渡ができます（民法250条・206条）。共有者が他の共有者の持分に干渉することは原則として許されません。持分の取得者は当該持分について共有者の一人となります。共有物全体の処分（売却・抵当権設定等）は変更行為として全員の同意が必要ですが（民法251条1項）、一人の共有者が全体を売却する行為は、他の共有者の持分については他人の権利の売買（民法561条）として債権的には有効であり、他の共有者の持分が当然に移転するわけではありません。2021年改正民法は不明共有者がいる場合の共有物利用・変更（民法251条2項：所在不明共有者を除いた決議制度）を新設し、実務上の共有物処分を容易にしました。共有者の先買権（優先購入権）は民法には規定がありません。宅建実務では、共有不動産の売却において全員の署名・実印・印鑑証明が必要であり（一部の相続人が連絡不明の場合等）、2021年改正で設けられた不明共有者制度（民法262条の2）を活用する場面も今後増えると想定されます。