宅建士 権利関係 問24｜地役権

地役権の時効取得（民法283条）は、「継続的に行使」かつ「外形上認識できるもの」（例：通路としての客観的形状）に限って認められます。単なる通行をしていただけでは不十分で、判例上、通路の開設が必要であり、その開設は要役地の所有者によってされたことが必要です。よってウが正答です。

地役権（民法280条以下）は、他人の土地（承役地）を自己の土地（要役地）の便益のために利用する物権です（通行地役権・引水地役権等）。ウは民法283条（地役権の時効取得の要件：継続的行使かつ外形上認識可能性）を正確に述べており正答。アについて、地役権は要役地の所有権に従属し（付従性）、要役地から分離して処分することはできません（民法281条2項）。「独立して処分可能」とするアは誤り。イについて、地役権を第三者に対抗するには登記が必要です（民法177条）。「登記なしにCに対抗できる」とするイは誤り。エについて、共有の要役地において、地役権の時効中断・取得等の行為は共有者の一人がすれば全員のためにも効力が及びますが（民法284条）、各共有者が「個別に」存続期間を更新できるわけではありません。「各共有者が個別に更新できる」とするエは誤り。

地役権（民法280条〜294条）は宅建試験での出題頻度は高くありませんが、隣地利用・通路設定・電線路・上水道引込み等の実務で重要なテーマです。地役権の特徴は①付従性（要役地所有権に従属・分離処分不可：民法281条）、②不可分性（要役地・承役地の分割に際して地役権は分割部分全体に及ぶ：民法282条）、③継続性（承役地所有者が変わっても地役権は追及可：ただし登記が対抗要件）です。時効取得の要件（民法283条）として「継続的行使」と「外形上認識可能性」が必要とされます。判例（最判昭和33.2.14）は通行地役権の時効取得について、「継続」の要件として承役地上に通路が開設されていることを要し、その開設は要役地所有者によってされたことを要するとしています。地役権の登記（不動産登記法80条）は承役地の登記記録に記録され、登記官が職権で要役地の登記記録にも要役地である旨等を記録します（同条4項）。登記の効力として、承役地の承継人に対して登記なしには対抗できません（民法177条）。通行地役権と囲繞地通行権（民法210条）の違いは、囲繞地通行権が法律上当然に成立するのに対し、通行地役権は設定合意が必要であり、より広い通行範囲を確保できる場合があります。宅建実務では、購入予定地に通行地役権の設定がある場合は重要事項説明（民法280条以下の権利制限として）が必要です。