宅建士 権利関係 問27：民法物権

混同とは、同一物について同一人が相反する権利を取得した場合に、下位の権利が消滅する制度です（民法179条）。ただし、その権利を目的とする第三者の権利（抵当権など）がある場合は例外として消滅しません。地上権を目的に抵当権が設定されていれば地上権は消滅しません。よってウが正答です。

混同（民法179条1項本文）は、同一物について所有権と他の物権が同一人に帰属した場合に他の物権が消滅する制度です。ただし「その物権が第三者の権利の目的である場合」（民法179条1項ただし書）は例外として消滅しません。ウは地上権に抵当権が設定されている場合の例外を正確に述べており正答。アについて、民法179条1項ただし書の例外（第三者の権利の目的である場合）があるため「例外なく消滅する」とするアは誤り。イについて、抵当権者が所有権を取得した場合、抵当権は混同（民法179条2項：債権と物権の混同規定との関係で処理）で消滅しますが、後順位担保権者等の第三者の権利がある場合は例外として消滅しません（民法179条1項ただし書準用）。「当然に消滅する」と断言するイは例外を無視しており誤り。エについて、賃借人が所有権を取得した場合、賃借権は混同で消滅します（民法179条）が、敷金については賃貸借終了時の精算関係（民法622条の2）として処理されます。混同による賃貸借終了の場合でも敷金返還請求が認められるかは敷金契約の解釈による問題であり、「敷金は返還されない」と断言するエは誤り（通常は返還される）。

混同（民法179条）は法律関係の簡略化・矛盾解消のための制度です。不動産取引での典型例は①地上権者が土地所有権を取得（→地上権消滅）、②抵当権者が所有権取得（→抵当権消滅の原則）、③賃借人が所有権取得（→賃借権消滅）です。例外として第三者の権利の目的である場合（民法179条1項ただし書）の典型は①地上権に抵当権設定（→地上権消滅せず・抵当権保護）、②抵当権に後順位抵当権（→先順位抵当権消滅せず・後順位保護）です。債権と債務の混同（民法520条）は同一人に債権と債務が帰属した場合に債権が消滅するもので（例：貸主が借主を相続）、同様に第三者の権利目的の場合は例外となります。宅建取引実務では、地上権付き建物の売買において地上権の混同による消滅可能性の確認、抵当権付き物件の取得者（抵当権者）が先順位・後順位抵当権の処理を正確に把握することが重要です。また、借地権（土地の賃借権）付き建物の売買において、買主が後に底地（土地所有権）を取得した場合の賃借権消滅と敷金・保証金の処理も実務問題として発生します。混同を意図的に利用したスキーム（例：地上権を利用した担保設計）も宅建上位試験の応用問題として出題される場合があります。