宅建士 権利関係 問30｜法人・一般社団法人と不動産取引

法人は代表者（理事・代表取締役等）が法人のために行動し、その行為は法人に帰属します（民法34条・会社法349条等）。代表者が権限内で行った不動産売買の効果は法人に帰属します。よってウが正答です。

法人の代表機関による行為（権限の範囲内）はそのまま法人の行為として法人に帰属します（民法34条・一般社団法人及び一般財団法人に関する法律（以下「一般法人法」）77条1項・4項）。ウは正確に述べており正答。アについて、代表理事の権限に加えた制限は善意の第三者に対抗できません（一般法人法77条5項）。「善意の第三者にも対抗できる」とするアは誤り。イについて、理事会設置一般社団法人では、重要な財産の処分は理事会が決定すべき事項であり（一般法人法90条4項1号）、社員総会は法律と定款で定めた事項に限って決議します（同法35条2項）。理事会を置かない一般社団法人でも、業務は理事が決定・執行します（同法76条）。定款で社員総会の決議事項とした場合を除き、法律上「常に社員総会の決議が必要」ではないため、イは誤り。エについて、一般社団法人の社員（会員）は法人の債務について個人責任を負いません（社員の間接有限責任・法人格の本質）。「連帯して個人責任を負う」とするエは誤り。

法人の代表機関の権限と第三者保護は民法・各種法人法が規定します。民法上の法人は①一般社団法人・一般財団法人（一般社団法人及び一般財団法人に関する法律）、②公益社団法人・公益財団法人（公益認定法）、③特定非営利活動法人（NPO法）、④会社（会社法）等に分かれます。代表機関の権限制限と第三者保護については、株式会社の代表取締役（会社法349条5項：善意の第三者に対抗不可）・一般社団法人の代表理事（一般法人法77条5項：同様）が善意の第三者に対抗できない構造をとります。これは取引の安全保護（相手方保護）の観点から、法人内部の意思決定手続（定款・取締役会決議等）の制限を外部者に押し付けないとする政策判断に基づきます。宅建取引実務では、法人が売主・買主となる取引において①法人の実在確認（法人登記事項証明書）、②代表者の確認（登記記録と一致するか）、③代表権の範囲（定款・授権状況）、④不動産売却に要する内部決議（取締役会・株主総会等の決議書確認）の4点確認が必要です。特に、会社が本来の事業目的外の不動産取引（定款の目的外行為）を行う場合の有効性（目的の範囲外：民法34条の解釈）も理解が必要で、判例（最大判昭和45.6.24）は「目的の範囲は定款記載の目的に直接・間接関連する行為を含む」と広く解釈しています。