宅建士 権利関係 問34｜賃貸借・原状回復義務

敷金は「賃料不払い等の債務の担保」として差し入れるものです（民法622条の2第1項）。賃貸人は敷金を賃料未払分に充当することができますが、賃借人から「敷金を充当してください」と請求する権利はありません。よってウが正答です。

民法622条の2（2020年施行・明文化）は敷金制度を規定します。敷金は「いかなる名目であるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」です。ウについて、賃貸人が賃料未払分に敷金を充当することはできますが（民法622条の2第2項：「賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる」）、賃借人から「敷金で賃料を払いたい」と主張する権利はありません（民法622条の2第2項後段）。ウは正確であり正答。アについて、通常使用による経年劣化・自然損耗（クロスの日焼け・フローリングの経年劣化等）は賃料に含まれる使用収益のコストであり、賃借人の原状回復義務の対象外です（民法621条・国土交通省ガイドライン）。「原状回復義務に含まれる」とするアは誤り。イについて、敷金返還義務は「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」に生じます（民法622条の2第1項1号）。明渡しが先に履行されるべきであり、賃貸借が終了しても明渡し完了前に返還する義務はないため、イは誤り。エについて、敷金返還義務は賃貸借終了後・明渡し完了後に発生し（民法622条の2第1項）、契約終了前にBが請求しても賃貸人は返還義務を負いません。「契約終了前でも請求すれば返還」とするエは誤り。

原状回復義務（民法621条）と敷金（民法622条の2）は2020年施行改正民法で明文化されました。改正前は判例・国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によって実務運用されていましたが、改正後は民法に明文規定が設けられました。原状回復義務の範囲は「賃借人の責めに帰すべき事由による損耗」のみです（民法621条）。具体的には①通常使用による損耗・経年変化：賃借人の負担なし（アは誤りの典型）、②賃借人の故意・過失による損耗・毀損：賃借人の負担あり（壁への釘穴・ペットによる傷等）です。国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は改正民法とほぼ整合しており、民法改正後も実務の参照文書として機能しています。敷金の法的性質については、①賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で交付される金銭であり（民法622条の2第1項）、②賃貸借終了後、明渡しが完了した時に、それまでに生じた債務を控除した残額について返還請求権が発生するため（最判昭和48.2.2。現行民法622条の2第1項1号）、明渡しまで返還を拒める担保的機能を持ちます。賃貸人たる地位の移転（民法605条の2）において、建物所有権移転とともに敷金返還義務も新賃貸人（取得者）に引き継がれます（民法605条の2第4項。最判昭和44.7.17の判例法理が明文化）。宅建実務では、売買に伴う賃貸人地位の移転（敷金引継ぎ確認）と原状回復トラブルの未然防止（入退去時の写真記録・チェックリスト作成）が重要業務です。令和2年改正民法（民法621条・622条の2）で明文化された原状回復・敷金規定は、国交省ガイドラインとほぼ整合していますが、借主・貸主双方の認識齟齬が依然として退去時紛争の主因であり、マンション管理士・賃貸不動産経営管理士試験でも敷金清算プロセスの実務知識が問われます。