宅建士 権利関係 問44｜解除の効果・原状回復

売買契約が解除された場合、売主は受け取った代金を「受領時からの利息を付けて」返還しなければなりません（民法545条2項）。これは買主が代金を渡してから解除まで不当に利息分の損をしないよう保護するためです。よってエが正答です。

民法545条1項本文は「当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う」と定め、同条2項は「前項本文の場合において、金銭を返還するときは、その受領の時から利息を付さなければならない」と定めます。エは正確であり正答。アについて、「利息は返還不要」とするアは民法545条2項に反するため誤り。ウについて、解除により契約は遡って効力を失うと解されています（直接効果説・判例）が、「第三者の権利を害することはできない」（民法545条1項ただし書）とされています。解除前に抵当権を設定したCは545条1項ただし書の「第三者」として保護されます（ただし登記が必要：最判昭和33.6.14）。「当然に消滅する」とするウは誤り。イについて、賃貸借等の継続的契約（状態が継続している契約）については、解除の遡及効（545条1項本文）は認められず「将来効のみ」とされています（民法620条：賃貸借は将来効のみ）。継続的契約にも遡及効があるとするイは誤り。

解除（民法540条〜548条）の効果・第三者保護は宅建試験で重要な領域です。改正民法（2020年施行）では解除の要件（帰責事由不要の原則：民法541条・542条）と解除の効果（民法545条）の整理がなされました。解除の遡及効（民法545条1項本文）とただし書（第三者保護）は旧法と同様の内容が維持されています。民法545条1項ただし書の「第三者」は解除前の第三者を指し（解除後の第三者は民法177条の対抗問題）、保護要件として「登記を具備していること」が判例（最判昭和33.6.14）で必要とされます。解除後の第三者との関係については、解除者と解除後に権利取得した第三者は対抗関係（民法177条）となり先に登記した方が優先します（最判昭和35.11.29）。解除の効果として①遡及的無効（当事者間：最初からなかったと同様）、②原状回復義務（民法545条1項本文・2項・3項：金銭は受領時からの利息付き返還・金銭以外の物は受領時以後に生じた果実も返還）、③損害賠償（民法545条4項・415条：解除は損害賠償の請求を妨げない）があります。賃貸借の解除（民法620条）については遡及効なし（将来のみ）であり、賃貸借期間中の賃料は返還不要です。宅建実務では、ローン特約による解除（宅建業法37条の2類似問題）、手付解除（民法557条）、債務不履行解除（民法541条・542条）の各場面での原状回復義務（手付返還・代金返還・損害賠償の有無）を正確に把握することが重要です。