宅建士 権利関係 問47｜賃貸借の終了・解約申入れ

民法619条1項は、期間満了後に賃借人が使用継続し賃貸人が知りながら異議を述べない場合、従前と同一の条件で更に賃貸借をしたものと「推定する」と規定します（黙示の更新）。更新後は各当事者が民法617条により解約の申入れをすることができます。よってアが正答です。

民法619条1項は「賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用または収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定する」と定めます。同項後段により各当事者は民法617条の解約申入れができるため、更新後は期間の定めのない賃貸借として扱われると解されています。アは条文どおりであり正答。イについて、民法617条1項は建物の賃貸借において解約申入れの方法を「各当事者が」とし（賃借人・賃貸人共通）、申入れ後「3か月」で終了と定めます（建物：3か月・土地：1年）。「6か月」とするイは借地借家法上の規定（普通建物賃貸借：6か月前通知）と混同しており、民法上は3か月のため誤り。ウについて、同様に民法617条1項2号の建物賃貸借は解約申入れ後「3か月」であり「6か月」とするウは誤り（問題文で「借地借家法除外・民法のみ」と明示）。エについて、期間を定めた賃貸借の中途解約は原則として認められず（民法618条は特約がある場合のみ解約権あり）、合意解約であれば損害賠償問題が生じる場合があります。「損害賠償義務なく解除できる」と断言するエは誤り。

民法上の賃貸借の解約申入れ・更新と借地借家法の特則の関係は整理が必要です。民法617条（期間の定めのない賃貸借の解約申入れ）では建物賃貸借は3か月（土地は1年・動産は1日）で終了します（民法上）。借地借家法26条1項（普通建物賃貸借の更新）では「期間満了の1年前から6か月前の間に更新拒絶通知をしなければ更新」という別の制度が適用され、更新拒絶には正当事由（民法617条の「申入れ」と異なり正当事由が必要）が必要です。民法619条（法定更新）は期間満了後の「黙示の更新」を推定する規定ですが、借地借家法では26条・28条が法定更新・更新拒絶の正当事由を規定します。宅建試験では「民法の規定によれば」と「借地借家法の規定によれば」で解答が変わる問題が出題されるため、両者の区別が重要です。賃借人からの中途解約特約（民法618条）は賃貸借契約に定めた解約権の内容に従います。例えば「賃借人は1か月前通知で解約できる」という特約があれば、通知後1か月で終了します。オフィスビル・商業テナントの賃貸借では期間を定めて定期賃貸借（借地借家法38条）として締結し中途解約特約も設けることが一般的です。宅建取引実務では、テナント付き物件の売買においてテナントの賃貸借終了予定・更新状況の確認が重要です。