宅建士 権利関係 問51｜借地権の存続期間・最短期間

借地借家法は「建物の所有を目的とした土地の賃借権（借地権）」にのみ適用されます（借地借家法1条・2条1号）。駐車場・資材置き場のように建物を建てる目的でない場合は民法の賃貸借規定のみが適用されます。よってウが正答です。

借地借家法2条1号は借地権を「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう」と定め、建物所有目的が適用要件です。ウは建物所有目的なしの土地賃貸借への借地借家法不適用を正確に述べており正答。アについて、借地借家法3条は借地権の存続期間を「30年」と定め、契約でこれより長い期間を定めたときはその期間とし（同条ただし書）、これより短い期間の定めは借地権者に不利な特約として無効（同法9条）となり30年となります。「20年」とするアは誤り（正しくは30年）。イについて、更新後の期間は最初の更新は20年、2回目以降の更新は10年ですが、「当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする」（借地借家法4条ただし書）と定められています（短縮する特約は同法9条により無効）。「長い期間を定めることはできない」とするイは誤り。エについて、借地権の存続期間中に建物が滅失しても、借地権自体は消滅しません（借地借家法8条：滅失後の建物再建の取扱い・借地権は継続）。ただし存続期間満了前に建物が再建された場合の期間延長（借地借家法7条）規定があります。「借地権が当然消滅する」とするエは誤り。

借地借家法（1991年制定）は旧借地法・建物保護法・旧借家法を統合改正したものです。借地権の基本規定として①存続期間（最短30年：借地借家法3条）、②更新（最初20年・2回目以降10年：借地借家法4条）、③更新拒絶の正当事由（借地借家法6条）があります。建物所有目的（借地借家法2条1号）の解釈については、①テント・プレハブ小屋でも「建物」に当たる場合あり（工事現場の仮設事務所等は判例で判断）、②建物建設後に解体した場合でも借地権の性質は変わらない、③同一土地で建物と非建物の両方の目的がある場合は主たる目的で判断（建物が主であれば借地借家法適用）。定期借地権（借地借家法22条〜24条）として①一般定期借地権（50年以上・公正証書等書面必要）、②事業用定期借地権（10年以上50年未満・公正証書必要）、③建物譲渡特約付き借地権（設定後30年以上経過した日に建物を譲渡する特約・法律上の書面要件なし）の3類型があります。宅建実務では、借地権付き建物の売買（底地と借地権の分離取引・等価交換等）において借地権の種類（普通借地権か定期借地権か）・残存期間・地代・更新条件の確認が重要事項説明の核心です。令和5年（2023年）借地借家法改正の議論（定期借地権の更新制度見直し・特定都市再生緊急整備地域での活用）は、今後の不動産投資市場に影響を与える動向であり、FP・不動産証券化マスター試験では定期借地権の活用事例が問われます。