宅建士 権利関係 問52｜借地権の対抗要件

借地権者が土地の賃借権登記をしていなくても、借地上に建物の登記（所有権保存登記等）があれば借地権の対抗要件として機能します（借地借家法10条1項）。土地の登記を取得するには地主の協力が必要ですが、建物登記は借地権者単独でできるため、この規定は借地権者を保護する重要な制度です。よってアが正答です。

借地借家法10条1項は「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる」と定めます。建物の登記（表示登記・所有権保存登記のいずれかで可）が借地権の代替的対抗要件となります。アは正確であり正答。イについて、建物が滅失した場合でも、借地権者が滅失後2年以内に「建物を特定するために必要な事項・滅失日・新建物の再建意思」を建物の所在地の見やすい場所に掲示すれば対抗力を2年間維持できます（借地借家法10条2項）。「滅失すれば直ちに対抗要件を失う」とするイは誤り（2年間の掲示措置で維持可能）。ウについて、建物登記は「借地権者本人名義」でなければ借地権の対抗要件として機能しません（最大判昭和41.4.27：長男名義の建物登記は不可）。配偶者名義でも対抗要件にはならないため、ウは誤り。エについて、土地賃借権の登記は賃貸人の協力が必要（不動産登記は権利者・義務者の共同申請が原則）ですが、判例（大判大正10.7.11）は、特約がない限り賃借人は賃貸人に対して賃借権の登記を請求する権利を有しないとしています。「協力を請求する権利を持つ」とするエは誤り（だからこそ借地借家法10条1項の建物登記による対抗力が重要になります）。

借地権の対抗要件（借地借家法10条）は宅建試験で特に重要な事項の一つです。借地権の登記（土地賃借権の登記）は理論上可能ですが、実務上賃貸人（地主）の協力が得られないことが多いため、借地借家法10条が建物登記による代替対抗要件を認めています。建物登記の要件として①借地権者本人名義（長男名義の登記は不可とした最大判昭和41.4.27。配偶者名義も同様に不可とされています）、②建物登記（表示登記・所有権保存登記のいずれかで足りる）が必要です。建物滅失後の対抗要件維持（借地借家法10条2項）は2年間の掲示措置により対抗力を維持できます。掲示事項は①その建物を特定するために必要な事項、②滅失があった日、③建物を新たに築造する旨で、土地の上の見やすい場所に掲示します（滅失の日から2年を経過した後は、その前に新建物を築造し登記した場合に限り対抗力が続く）。定期借地権（借地借家法22条〜24条）の対抗要件についても借地借家法10条が適用され、借地上の建物登記で対抗力が認められます。宅建実務では、借地権付き建物の売買における対抗要件確認（建物登記の有無・名義人・土地賃借権の登記の有無）と、売買に伴う借地権の承継（地主への事前通知・同意取得・地主の承諾料の相場確認）が重要業務です。地主の承諾なく借地権を第三者に譲渡することは民法612条違反となるため、売買に際しては必ず地主の承諾が必要です（無断譲渡は解除事由：ただし信頼関係破壊の法理適用）。令和3年民法改正（所有者不明土地問題対応）では借地上の建物が登記されていない場合の対抗力問題が論点となり、表示登記だけでも対抗力を有する点（借地借家法10条）の実務的重要性が再確認されています。