宅建士 権利関係 問53｜借地権の更新・法定更新と正当事由

普通借地権の更新拒絶には「正当事由」が必要です（借地借家法6条）。正当事由の判断要素として、地主側の事情・借地権者側の事情・立退料等の財産上の給付が考慮されます。よってエが正答です。立退料は正当事由を補強（補完）する要素です。

借地借家法5条は、存続期間満了の際に借地権者が更新を請求したとき、又は期間満了後も借地権者が土地の使用を継続するときは、建物がある場合に限り従前と同一の条件で契約を更新したものとみなし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときはこの限りでないと定めます（同条1項・2項）。そして同法6条は、この異議は、①借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む）が土地の使用を必要とする事情のほか、②借地に関する従前の経過、③土地の利用状況、④借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出（立退料等）を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ述べることができないと定めます。エは正確であり正答。アについて、地主が「遅滞なく」正当事由のある異議を述べた場合は法定更新は成立しません（借地借家法5条1項ただし書）。「異議を述べても当然に更新」とするアは誤り（正当事由ある異議で更新は拒絶可能）。ウについて、「期間満了の1年前から6か月前までの間」の通知は建物賃貸借の規定（借地借家法26条1項）であり、借地には通知期間の定めはありません（借地では期間満了時の更新請求・使用継続に対して地主が遅滞なく正当事由のある異議を述べる仕組み：同法5条・6条）。また異議に書面要件もありません。ウは誤り。イについて、正当事由なし更新拒絶は認められないためイは誤り。

普通借地権の更新制度（借地借家法4条〜6条）は地主の更新拒絶を困難にしています。法定更新（借地借家法5条）は、建物がある場合に、①借地権者の更新請求、又は②期間満了後の借地権者の土地使用継続に対し、地主が遅滞なく正当事由のある異議を述べない場合に成立します。更新後の存続期間は最初の更新20年・2回目以降10年（借地借家法4条）。正当事由（借地借家法6条）の判断は総合衡量であり、地主の必要性が高くても借地権者の必要性も同等であれば立退料なしには正当事由が認められない場合が多いのが実務です。立退料の相場は①建物評価額、②移転費用、③代替地・代替建物確保費用等を考慮して裁判所が判断し、高額になる場合があります。建物買取請求権（借地借家法13条）は更新拒絶（正当事由あり）の場合に借地権者が地主に対して建物を時価で買い取ることを請求できる権利です（借地権者の保護）。定期借地権（借地借家法22条〜24条）は更新がなく期間満了で確定的に終了します（法定更新・建物買取請求権なし）。宅建実務では借地権付き建物の価値評価において残存期間・更新可能性・地代水準・正当事由の見通しが価格に大きく影響します。また定期借地権（一般定期借地・事業用定期借地）の選択は将来の更新リスク管理として重要です。近年の裁判例では「地主の必要性が極めて高い（建替え・相続分割等）場合でも立退料1,000万円超を命じる」例が増えており、不動産鑑定士・司法書士試験では更新拒絶正当事由と立退料算定の判例蓄積が重要な出題素材となっています。