宅建士 権利関係 問54｜定期借地権の3類型

事業用定期借地権（借地借家法23条）は存続期間10年以上50年未満、専ら事業用の建物所有目的、公正証書のみ有効、という3点セットを確実に覚えましょう。よってイが正答です。

借地借家法23条は、専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く）の所有を目的とし、存続期間を30年以上50年未満とする場合は契約の更新・建物築造による期間延長・建物買取請求をしない旨を定めることができ（同条1項）、10年以上30年未満とする場合は同法3条〜8条・13条・18条を適用しないとし（同条2項）、これらの契約は「公正証書によってしなければならない」（同条3項）と定めます。イは正確であり正答。アについて、一般定期借地権（借地借家法22条）の特約は「公正証書による等書面」によってしなければなりませんが、書面は公正証書に限られず、電磁的記録でも足ります（同条1項後段・2項）。「公正証書によらなければならない」とするアは誤り（公正証書が必須なのは事業用定期借地権）。ウについて、建物譲渡特約付き借地権（借地借家法24条）は30年以上の期間が必要ですが、設定には特定の方式（公正証書）の要求はありません（書面で足ります）。「公正証書によらなければならない」とするウは誤り（事業用定期借地権とは異なる）。エについて、定期借地権の存続期間は借地権の最低保護を確保するために設けられており、短縮は原則認められません（借地借家法9条）。「短縮できる」とするエは誤り。

定期借地権（借地借家法22条〜24条）の3類型は宅建試験で重要な事項です。整理すると、①一般定期借地権（22条）：50年以上・更新なし・建物買取請求権なし・書面または電磁的記録で設定・居住用・事業用どちらも可・期間満了で更地返還が原則。②事業用定期借地権（23条）：10年以上50年未満・更新なし・建物買取請求権なし・公正証書のみで設定・専ら事業用建物（居住用は不可）。③建物譲渡特約付き借地権（24条）：30年以上・期間満了時に地主が建物を取得する特約付き・書面で設定・期間満了後も建物賃借人保護（借地借家法24条2項）。事業用定期借地権と一般定期借地権の「書面要件」の違いが特に重要です。事業用（23条）のみ公正証書が効力要件（公正証書でなければ無効）であり、一般定期（22条）は書面（公正証書でなくてよい）または電磁的記録で足ります。宅建実務では、ロードサイド店舗・コンビニ・物流倉庫等の事業用定期借地権付き物件の売買において、借地権の種類・残存期間・地代・期間満了後の原状回復義務（建物撤去費用負担）が重要事項説明の核心です。事業用定期借地権の設定契約の公正証書（公証役場で作成）の確認も実務上必須の調査事項です。なお、借地借家法は「建物の所有を目的とする」借地権に適用されるため、建物に当たらない工作物（太陽光発電設備など）の所有を目的とする土地賃貸借には原則として適用されません。不動産証券化マスター・FP1級試験では3類型の書面要件の差異と事業期間との最適マッチングが問われます。