宅建士 権利関係 問56｜普通建物賃貸借・更新と正当事由

期間の定めのない建物賃貸借における賃貸人からの解約申入れには「正当事由」が必要です（借地借家法28条）。正当事由のある解約申入れがあれば、申入れの日から6か月の経過で賃貸借は終了します（同法27条1項）。正当事由がなければ解約申入れは無効であり、6か月の経過後でも契約は終了しません。よってウが正答です。

借地借家法27条1項は「建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する」と定め、同法28条は、建物の賃貸人による更新拒絶の通知又は解約の申入れは、正当の事由があると認められる場合でなければすることができないと定めます。ウは正確であり正答。アについて、賃貸人が更新拒絶通知を正しい期間内（1年前〜6か月前）に行っても、正当事由（借地借家法28条）がなければ更新拒絶はできません（借地借家法26条1項〜28条の一体的理解）。「正当事由不要」とするアは誤り。イについて、更新拒絶通知の時期（1年前〜6か月前：借地借家法26条1項）と正当事由の両方が満たされた場合でも、期間満了後に賃借人が使用を継続し、賃貸人が「遅滞なく異議を述べなかったとき」は法定更新となります（借地借家法26条2項）。逆に、賃貸人が遅滞なく異議を述べれば法定更新は生じません。「遅滞なく異議を述べたときであっても法定更新となる」とするイは誤り。エについて、自己使用の必要性は正当事由の一要素ですが、賃借人の生活・事業への影響・従前の経過・立退料等を総合判断します。「立退料が一切不要」とするエは誤り（裁判所は立退料を考慮）。

普通建物賃貸借の更新拒絶（借地借家法26条〜28条）は実務上最重要テーマです。更新拒絶通知の要件は①期間満了の1年前から6か月前の間、②更新しない旨または条件変更しない限り更新しない旨の通知、③正当事由の存在（借地借家法28条）です。正当事由（借地借家法28条）の判断要素は①賃貸人が建物の使用を必要とする事情、②賃借人が建物の使用を必要とする事情、③建物賃貸借に関する従前の経過、④建物の利用状況・建物の現況、⑤立退料（財産上の給付）の申出（補完的要素）です。立退料は正当事由の「有無」を変えるものではなく「強さ」を補完する要素です（立退料を支払えば当然に正当事由ありとなるわけではありません。最判昭和46.11.25は、賃貸人が申し出た立退料を裁判所が増額し、その支払と引換えに明渡しを認めることができるとしました）。実務上は立退料交渉が中心となり、地方・都市・用途によって相場が大きく異なります。法定更新（借地借家法26条2項）は期間満了後に賃借人が使用継続かつ賃貸人が「遅滞なく異議を述べない」場合に成立します。法定更新後は「期間の定めのない」賃貸借となります（正当事由がある場合はさらに6か月の解約予告で終了）。宅建業者が更新契約の媒介を行う場合、法定更新前後の書面化（借地借家法38条の定期借家との区別）と正当事由の有無確認が重要実務です。なお「建物の現況」（老朽化等）は、借地借家法28条に明記された正当事由の考慮要素です。マンション管理士・賃貸不動産経営管理士試験では更新拒絶通知の要件と立退料相場の実務的知識が複合論点として出題されます。