宅建士 権利関係 問57｜定期建物賃貸借・書面交付義務

定期建物賃貸借では、契約書（書面）に加えて、賃貸人は別途「更新なし・期間満了で終了」を記載した書面を交付し、説明することが義務付けられています（借地借家法38条3項。説明をしなかったときは更新がない旨の定めは無効：同条5項）。この別紙説明が定期借家成立の要件です。よってエが正答です。

借地借家法38条3項は「第一項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない」と定めます。エは正確であり正答。アについて、定期建物賃貸借の設定には「公正証書による等書面」（電磁的記録を含む）によることが必要です（借地借家法38条1項・2項）が、「公正証書等に限る」わけではありません（事業用定期借地権と異なり公正証書は要件ではない）。「公正証書等に限る」とするアは誤り。ウについて、普通建物賃貸借では1年未満の定めは「期間の定めのない賃貸借」とみなされますが（借地借家法29条1項）、定期建物賃貸借では1年未満の期間設定も有効です（借地借家法38条1項・29条1項の不適用）。「1年未満は禁止・無効」とするウは誤り。イについて、定期建物賃貸借の期間が1年以上の場合、賃貸人は期間満了の1年前から6か月前の間に期間満了通知をしなければなりません（借地借家法38条6項）。通知を怠った場合でも「定期建物賃貸借が普通建物賃貸借に転換される」のではなく、「通知の日から6か月経過後に賃貸借が終了する」となります（賃貸人への不利益は終了時期の後退のみ）。「普通建物賃貸借に転換される」とするイは誤り。

定期建物賃貸借（借地借家法38条）は更新なし・正当事由不要・期間確定という特徴を持つ賃貸借形態です。実務では住宅賃貸（転勤者向け・投資用マンション）・事務所・店舗・倉庫に広く利用されています。書面要件について、①定期借家契約書（書面または電磁的記録）と②別紙説明書（「更新なし・期間満了終了」旨の書面）の2書類が必要です（説明書面は契約書とは別個独立の書面であることを要する：最判平成24.9.13）。説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは無効となり（借地借家法38条5項）、普通借家として扱われます。期間満了通知（借地借家法38条6項）は期間1年以上の定期借家の場合に必要であり、期間1年未満の場合は不要です。通知期間の経過後に通知した場合は、通知の日から6か月を経過した後に終了を対抗できます（同項ただし書）。床面積200平方メートル未満の居住用建物については、転勤・療養・親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、賃借人から解約の申入れができ、申入れから1か月で終了します（借地借家法38条7項。これより賃借人に不利な特約は無効：同条8項）。宅建実務では、定期借家の説明書面の交付・説明と、宅建業法上の重要事項説明（定期借家である旨）の両方が必要です。説明書面は、賃借人の承諾を得て電磁的方法で提供することもできます（借地借家法38条4項。2022年5月施行の改正で追加）。賃貸不動産経営管理士試験・管理業務主任者試験では定期借家の設定要件と中途解約特約（床面積200平方メートル未満居住用）の適用範囲が重要論点です。