宅建士 権利関係 問58｜建物賃貸借・賃料増減請求

定期建物賃貸借において「賃料を増額しない」という特約は有効です（借地借家法32条1項ただし書。定期借家では借賃の改定に係る特約があれば32条自体が適用されない：同法38条9項）。「一定期間増額しない」特約は普通建物賃貸借でも有効です。よってイが正答です。

借地借家法32条1項ただし書は「一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」と定めます。定期建物賃貸借に限らず普通建物賃貸借でも「増額しない」特約は有効で、賃貸人はその期間中に増額請求できません。イは正確であり正答（定期借家の場合は、借賃の改定に係る特約があれば32条が適用されない：借地借家法38条9項）。アについて、賃料増減請求権は形成権であり、意思表示が相手方に到達した時に、客観的に相当な額（相当賃料）の範囲で賃料が増額されると解されています（判例）。請求した額のとおりに増額されるわけではなく、額に争いがあれば調停・裁判で相当額が確定します。「請求した額のとおりに増額できる」とするアは誤り。ウについて、借地借家法32条は「建物の借賃」に関する規定であり、土地の賃貸借（借地権の地代）には適用されません（地代等の増減請求は借地借家法11条）。「借地権においても同条」とするウは誤り。エについて、賃料増額が係争中の場合、賃借人は「相当と認める額」を支払えば履行遅滞責任を免れます（借地借家法32条2項：裁判確定前は「相当と認める額」で足りる）。「賃貸人請求額全額支払い必要」とするエは誤り（相当額で足りる）。

賃料増減請求（借地借家法32条）は継続的賃貸借関係における事情変更に対応するための制度です。賃料増減の判断基準（借地借家法32条1項）は①土地・建物の租税その他の負担の増減、②土地・建物の価格の上昇または低下その他の経済事情の変動、③近傍同種の建物の借賃との比較、の3要素の総合考慮です。賃料増減請求後の協議不調の場合は調停前置主義（民事調停法24条の2：まず調停申立て）を経て訴訟で確定します。係争中の賃料支払いについては、①増額請求時：賃借人は「相当と認める額」を支払えば足りる（借地借家法32条2項）、②減額請求時：賃貸人は、減額を正当とする裁判が確定するまでは「相当と認める額」の支払を請求できる（借地借家法32条3項）。裁判確定後の差額精算として、①増額が確定した場合：賃借人が支払った額と確定額の差額+年1割の利息を支払う（借地借家法32条2項）、②減額が確定した場合：賃貸人が受領した額と確定額の差額+年1割の利息を返還する（借地借家法32条3項）。宅建実務では、投資物件の収益評価において現行賃料の適正性（正常賃料との比較）と賃料増減請求の可能性がキャップレート算定の前提として重要です。2023〜2025年の円安・物価上昇局面では大都市圏で賃貸人からの増額請求が増加しており、係争中の「相当賃料」支払義務（借地借家法32条2項）と差額+年1割利息の精算（同条3項）の正確な理解が実務的重要性を増しています。不動産鑑定士・賃貸不動産経営管理士試験では正常賃料・継続賃料・新規賃料の算定手法の違いが問われます。