宅建士 権利関係 問59｜借地権消滅・建物買取請求権

借地権の期間が満了して契約が更新されない場合、借地権者は地主に対して、建物などを時価で買い取るよう請求できます（建物買取請求権、借地借家法13条1項）。アはこの条文どおりで正答です。この権利を借地権者に不利な形で奪う特約は無効とされています（16条）ので、イは誤りです。

借地借家法13条1項は「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる」と定めます。アはこの条文どおりで正答です。イは、16条が「第10条、第13条及び第14条の規定に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは、無効とする」と定めており、13条に反する不利な特約は無効であるため誤りです。ウは、13条2項が「建物が借地権の存続期間が満了する前に借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるときは、裁判所は、借地権設定者の請求により、代金の全部又は一部の支払につき相当の期限を許与することができる」と定めており、代金支払の猶予を求める余地があるため誤りです。エは、13条3項が「前二項の規定は、借地権の存続期間が満了した場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する」と定めており、準用されるため誤りです。

建物買取請求権（借地借家法13条）は、借地権の存続期間満了によって更新されずに借地関係が終了する場合に、借地権者が土地上に残す建物その他の附属物について、地主に時価での買取りを請求できる制度です。この権利は借地権者からの一方的な意思表示によって効力を生じる形成権であり、地主は買取り自体を拒絶することはできず、代金額に不服があっても支払義務を免れることはできません。もっとも、13条2項は、地主の承諾を得ないまま残存期間を超えて存続する前提で新たに建てられた建物について、地主の請求により裁判所が代金支払の期限を猶予できるとしており、地主にとって不意打ちとなる建物の建築に一定の配慮をしています。13条3項は、転借地権が設定されている場合について、転借地権者と借地権設定者（土地所有者）との間にも同様の買取請求権が準用されることを定めています。16条は、10条（借地権の対抗力）、13条及び14条（第三者の建物買取請求権）の規定に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものを無効とする強行規定であり、地主が「建物買取請求権を放棄させる」「買取価格を著しく低く固定する」といった特約を結んでも、その特約は借地権者に不利な限り無効となります。造作買取請求権（借地借家法33条、建物賃貸借終了時の造作の買取り）と混同されやすいため、建物買取請求権が「借地関係」の終了に伴う建物そのものの買取請求である点を区別して整理することが宅建試験対策上重要です。宅建実務では、借地権付き建物の売買において、期間満了までの残存年数や地主との事前交渉（買取請求権行使の見込み、更新の可能性）を踏まえた取引条件の設計が求められます。