宅建士 権利関係 問61：借地借家法

造作買取請求権（借地借家法33条）は、賃貸人の承諾を得て付加した造作についてのみ行使できます。賃貸人の承諾なく付加した造作は対象外です。よってエが正答です。

借地借家法33条1項は「建物の賃借人は、賃貸借が終了するときに、建物の賃貸人に対し、同条の定める造作を時価で買い取るべきことを請求することができる」とし、その造作とは「賃貸人の同意を得て建物に付加したもの」に限定します。エは正確であり正答。アについて、造作買取請求権は形成権（一方的意思表示で効果発生）ですが、賃貸人（A）はこれを「拒絶することができない」とするのは行使効果として正確ですが（同意した造作については確かに拒絶できない）、後述のように特約で排除できます（借地借家法37条で準用・同条は任意規定）。特約がなければ拒絶不可の部分は正確ですが、本問の最も適切な正答はエです。イについて、造作買取請求権は任意規定であり（借地借家法37条を準用する部分・借地借家法33条）、「造作買取請求権を行使しない」旨の特約は有効です（借地借家法37条参照・強行規定ではない）。「特約は無効」とするイは誤り。ウについて、借地借家法33条の造作は「建物」に付加したものであり、「土地」に付加した造作は対象外です。また借地借家法33条1項の「賃貸人の同意」は建物賃貸人（借地権者）の同意が必要であり、地主（借地権設定者）の承諾のみでは不十分です。ウは誤り。

造作買取請求権（借地借家法33条）の実務的重要性は、特にテナント（店舗・飲食店）の退去交渉において顕著です。造作の定義として「建物の使用に客観的便益を与えるものであって、賃借人がそれを収去することが社会通念上困難または不経済であるもの」と解されます（学説・判例の集積）。典型的な造作として①建具（間仕切り・ドア・窓枠）、②エアコン（埋め込み型）、③電気設備・ガス配管（付加型）、④給排水設備があります。移動容易な器具・家具等は造作に含まれません。特約による排除（借地借家法33条の任意規定性）については、「賃貸借終了時に賃借人は造作買取請求権を行使しない」「造作は賃借人が撤去する」等の特約が有効として認められます（借地借家法37条が準用する規定・任意規定とされる）。建物買取請求権（借地借家法13条・強行規定：借地借家法9条）と造作買取請求権（任意規定）の区別が重要です。宅建実務では、テナント（飲食店・小売店）の退去交渉において造作買取請求権の行使可能性の確認と特約の有無（賃貸借契約書の造作条項）が重要です。また造作を含む内装を「居抜き」として次のテナントに引き継ぐ場合の造作の価値評価と代金精算の処理も実務論点です。近年のM&A・事業承継市場では「居抜き物件の評価」が不動産鑑定の対象になるケースが増加しており、建物買取請求権（強行規定）と造作買取請求権（任意規定）の効力差を理解した上での契約書設計が重要です。賃貸不動産経営管理士・マンション管理士試験では造作の定義と特約の有効性が組み合わせ問題で出題されます。