宅建士 権利関係 問62：借地借家法

建物の賃借権も財産権として相続の対象です。賃借人が死亡すれば、その賃借権は法定相続人に相続されます。複数の相続人がいる場合は共有（民法898条）となります。よってアが正答です。

建物賃借権は財産権として相続の対象であり（民法896条）、複数の相続人がいれば共有相続となります（民法898条）。アは正確であり正答。イについて、借地借家法36条は「居住用建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継する」と定めます。イの「相続人がいないとき」の条件は正確（相続人がいる場合はイの規定は適用されない）ですが、「賃借権を取得」という表現は「権利義務の承継」として正確です。ただし本問の最も適切な正答はアです。ウについて、相続人がいる場合でも内縁配偶者Cは「信頼関係破壊の法理」により解除が制限される場合や、使用借権的な地位が認められる場合があります（判例の集積）。「一切保護なし」とするウは誤り（保護が与えられる場合あり）。エについて、相続人がいる場合、賃借権は相続人に相続されます。相続人がCとの内縁関係を尊重して継続使用させる場合も多く、「直ちに退去させることができる」と断言するエは誤り（信頼関係・使用貸借等の主張が成り立つ場合あり）。

建物賃借人死亡後の賃借権の帰趨（借地借家法36条・民法相続規定）は家族関係の多様化に伴い重要性が増しています。内縁・事実婚の当事者・同性パートナー・同居の親族等の居住継続保護は判例・借地借家法36条・民法の相続規定が複合的に機能します。借地借家法36条の適用場面は賃借人死亡・相続人なし・事実上夫婦または親子関係の同居者あり、の3要件充足時です。相続人が存在する場合は36条は適用されず相続規定による処理となりますが、相続人と同居者の関係が問題です。最判昭和42.2.21は内縁の配偶者（法定相続人に当たらない）の場合でも相続人の賃借権を援用して賃貸人に居住継続を対抗できるとしています（相続人の援用許容）。民法（不動産賃借権の相続）における共同相続後の使用権については、相続人全員の合意なく一部の相続人が使用継続することへの扱い（相続分に応じた賃料相当額の不当利得・明渡し請求の可否）が問題です。宅建実務では、賃借人死亡・相続発生後の賃貸人としての対応（相続人確認・賃借権の帰属確認・同居者との関係整理）と、特に連帯保証人が死亡した場合の後継保証の確認（相続で当然引継ぎにならない場合あり）が重要業務です。令和2年民法改正で個人保証（民法465条の2以下）の極度額明示が義務化され、賃貸借の連帯保証人に対する極度額の記載がない保証契約は無効となりました。この改正は相続と保証の交差局面でも影響するため、行政書士・司法書士試験では保証・相続・賃貸借の三領域をまたぐ問題として出題されています。