宅建士 権利関係 問64｜借地借家法の定義

借地借家法で「借地権」と呼ばれるのは、建物を所有する目的で設定された地上権又は土地の賃借権に限られます（借地借家法2条1号）。エはこの条文どおりで正答です。地上権と土地の賃借権のどちらも「借地権」に含まれるので、地上権を除くとするアは誤りです。転借地権を設定するのは借地権者（イが誤り）、借地権設定者は土地を貸す側（ウが誤り）です。

借地借家法2条1号は、「借地権」を「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう」と定めます。エはこの条文どおりで正答です。イは、2条4号が「転借地権」を「建物の所有を目的とする土地の賃借権で借地権者が設定しているものをいう」と定めており、転借地権を設定するのは「借地権設定者」ではなく「借地権者」であるため誤りです。ウは、2条3号が「借地権設定者」を「借地権者に対して借地権を設定している者をいう」と定めており、これは土地を貸す側（地上権の設定者・土地の賃貸人）を指す用語であって「賃借人」ではないため誤りです。アは、2条1号の「借地権」に「建物の所有を目的とする地上権」が明記されており、地上権が含まれないとする点で誤りです。

借地借家法2条は、同法の適用対象を画する基本的な定義規定です。「借地権」（1号）は建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権に限定され、資材置場・駐車場・太陽光発電設備の敷地など、建物の所有を目的としない土地利用のための賃借権には、借地借家法の借地関係の規定（存続期間の下限、法定更新、建物買取請求権等）は適用されず、民法上の賃貸借の一般規定が適用されます。「借地権者」（2号）は借地権を有する者、「借地権設定者」（3号）は借地権者に対して借地権を設定している者（多くは土地所有者）を指します。「転借地権」（4号）は、建物の所有を目的とする土地の賃借権であって、借地権者（元の借地人）がさらに第三者に設定しているものをいい、「転借地権者」（5号）はこれを有する者です。転貸借の当事者関係は、借地権設定者（原地主）―借地権者（転貸人）―転借地権者（転借人）という三者構造になり、転借地権者の保護（存続期間・建物買取請求権の準用等）についても借地借家法各条に個別の準用規定が置かれています（例：13条3項が転借地権者と借地権設定者との間への準用を定める）。宅建試験では、地上権と土地賃借権のいずれであっても「建物の所有を目的とする」ものであれば同じ「借地権」として借地借家法の保護（存続期間30年以上、更新拒絶の正当事由要件等）が及ぶ点、逆に建物所有目的でない土地利用契約には借地借家法が適用されない点を正確に区別することが重要です。宅建業者が資材置場や駐車場用地の賃貸借を媒介する場合には、借地借家法上の保護（法定更新等）が及ばない契約であることを当事者が理解しているかを確かめることが大切です。