宅建士 権利関係 問65：借地借家法

建物賃借権は、建物の引渡しを受けていれば登記なしに第三者に対抗できます（借地借家法31条）。競売による競落人も「第三者」に含まれますが、抵当権設定前に引渡しを受けていれば対抗できます。よってアが正答です（ただし抵当権設定後の引渡しの場合は対抗できない点に注意）。

借地借家法31条1項は「建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる」と定めます。競落人（競売による建物所有権取得者）は「物権を取得した者」に含まれます。アは正確であり正答（ただし抵当権設定前の引渡しが前提）。イについて、抵当権設定後に引渡しを受けた賃借人は、競落人（抵当権実行後の取得者）には対抗できません（短期賃貸借保護制度廃止・2004年改正）。「常に新所有者に対して対抗できる」とするイは誤り（抵当権設定後の引渡しは対抗不可）。ウについて、抵当権設定後に引渡しを受けた場合は、競落人に対して賃借権を対抗できません（2004年改正で短期賃貸借保護制度廃止）。「設定後でも対抗できる」とするウは誤り。エについて、借地借家法31条の適用範囲について、期間の長短（3か月等）による除外はなく、借地借家法上の建物賃貸借であれば引渡しで対抗要件を具備できます。「3か月未満は保護対象外」とするエは誤り。

建物賃借権の対抗要件（借地借家法31条）と抵当権の関係は宅建試験の重要事項です。2004年民法改正（短期賃貸借保護制度廃止）以降の整理として、①抵当権設定前の賃貸借：競落後も賃借権が存続（賃借権が先行）、②抵当権設定後の賃貸借：競落人は賃借権を引き受けず（賃借人に明渡し請求可）、の2分類が基本です。ただし、競落人が賃貸借を「引き受ける」合意をした場合（民法577条の類推）は賃貸借が継続します。また現行法上の例外として競売開始決定前に対抗要件を備えた賃借人（引渡し済み）については、競落人に対しても6か月の引渡し猶予を主張できます（民法395条類推・明渡し猶予制度）。実務上は競売不動産を購入する際（任意売却・競売）に建物の賃借人の有無・賃借権の成立時期（抵当権設定前後）・引渡しの有無を確認することが重要です。不法占拠者（占有者）がいる場合は明渡し訴訟・執行が必要になり購入コスト・期間に影響します。宅建業者が競売物件の媒介をする場合（競売情報の提供等）、重要事項説明において占有状況・賃借権の内容・明渡し見通しの説明義務が生じます。