宅建士 権利関係 問66：借地借家法

地代増額請求後、当事者間で合意に至らない場合でも、借地権者は「相当と認める額」を支払えば地代不払いによる解除は成立しません（借地借家法11条2項）。裁判確定後に差額と利息を精算します。よってイが正答です。

借地借家法11条2項は「地代について増額の請求があった場合において、当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める地代を支払えば足りる」と定めます。イは正確であり正答。アについて、地代増額請求（借地借家法11条）は一方的意思表示（形成権的な請求）ですが、直ちに地代が増額されるわけではなく、相手方が同意しなければ調停・裁判で確定します。「直ちに増額できる」とするアは誤り。ウについて、一定期間地代を増額しない旨の特約は借地借家法11条1項ただし書によれば「一定の期間地代を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」と定めており、普通借地権でも有効です（特約の内容として「増額なし期間」を定めることが認められる）。「普通借地権では無効」とするウは誤り。エについて、地代増減請求に「最後の改定から1年以上」という要件は借地借家法11条には規定されていません（建物賃料と異なり期間制限規定なし）。エは誤り。

地代増減請求（借地借家法11条）の構造は建物賃料増減請求（借地借家法32条）と類似しています。判断基準は①租税その他の公課の増減、②土地の価格の上昇または低下その他の経済事情の変動、③近傍類似土地の地代・借賃との比較（不動産鑑定評価の「継続賃料の手法」）です。増額請求後の協議不調時の暫定支払い（借地借家法11条2項：相当と認める額）と、裁判確定後の差額+年1割利息の精算（借地借家法11条2項後段）は建物賃料（借地借家法32条2項）と同構造です。地代不払いによる借地権解除（民法612条・541条）については、信頼関係破壊の法理（最判昭和39.7.28等）が適用され、単に1〜2か月の地代滞納では解除が認められない場合が多い（継続的関係の保護）です。ただし長期不払い・支払い意思のない滞納は解除事由となります。定期借地権における地代については、一般定期借地権（50年以上）では当初は低地代設定・後期に増額という長期設計が一般的です。事業用定期借地権では変動地代条項（物価スライド条項等）を設ける場合が多く、地代増減請求権（借地借家法11条）との関係（特約優先か請求権優先か）が実務問題です。