宅建士 権利関係 問68｜借地権存続中の第三者への土地売却

借地権者Cが建物登記（借地借家法10条1項）により対抗要件を備えていれば、底地が売却されてBが新しい地主になっても、CはBに借地権を主張できます。よってエが正答です。

借地借家法10条1項の「建物登記による対抗要件」は、土地所有権が移転した後の新地主（B）にも有効です。エは正確であり正答。アについて、借地権者Cが対抗要件（借地権の登記又は借地上の自己名義の建物の登記：民法605条・借地借家法10条1項）を備えていない場合、Cは新地主Bに借地権を対抗できません（Bが背信的悪意者に当たるなどの特段の事情がある場合を除く）。「対抗要件がなくても主張できる」とするアは誤り。ウについて、借地権付き底地の取得者Bは賃貸人の地位を承継します（民法605条の2）。賃貸人の地位承継により、AとCの間で成立した地代の額・条件も原則として引き継がれます（賃貸借の内容の承継）。「従前の条件で請求するよう強制されることはない」とするウは誤り（従前の賃貸借条件を引き継ぐ）。イについて、土地の売買は物権変動であり民法177条の登記で対抗要件を備えます。「Cへの通知が対抗要件」とするイは誤り（Bの登記が対抗要件）。

借地権付き底地の取引（底地売買）は宅建取引実務の重要テーマです。底地（借地権の対象となる土地の所有権）は借地権という制限負担付きの所有権であり、通常の土地より価値が低く評価されます（底地評価＝更地価格×底地割合）。底地購入者（B）は賃貸人の地位を当然に承継します（民法605条の2・改正民法で明文化）。承継には賃借人（C）の同意は不要ですが、新賃貸人（B）が賃貸人たる地位の移転を賃借人に対抗する（地代を請求する等）には、土地の所有権移転登記が必要です（民法605条の2第3項）。借地権者Cの対抗要件（建物登記：借地借家法10条1項）により、底地売買後もCの借地権は継続します。Bが対抗力ある借地権のない土地だと誤認して購入した場合は、Cからの借地権主張に対抗できず（Cが建物登記あれば）大きな損失となります。宅建実務における底地売買の重要事項説明では、①借地権の内容（種類・存続期間・地代・更新条件）、②建物登記の確認（借地権対抗要件の有無）、③地代改定に関する合意の有無、④底地のみの売買か借地権と底地の一括売買かの確認が必須です。底地と借地権の一括売買（等価交換）や底地の借地権者への売却（底地整理）も宅建実務の重要スキームです。