宅建士 権利関係 問69｜建物賃貸借終了後の居住継続・転借人の保護

建物賃貸借が終了した場合、転借人は通知後6か月間は居住継続できます（借地借家法34条）。賃貸人は転借人に通知をしなければ転借権消滅を対抗できません。よってエが正答です。

借地借家法34条1項は「建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない」と定めます。エは正確であり正答。アについて、通知をしたときは、転貸借は通知がされた日から6か月を経過することによって終了します（借地借家法34条2項）。「終了と同時に退去」とするアは誤り。ウについて、通知後の期間は「3か月」ではなく「6か月」です（借地借家法34条2項）。「3か月後に転借権喪失」とするウは誤り。イについて、借地借家法34条1項は「期間の満了又は解約の申入れによって終了するとき」を対象とし、賃借人の債務不履行による解除には適用されません（債務不履行解除は転借人に対抗できる：判例）。「債務不履行解除でも34条が適用される」とするイは誤り。

借地借家法34条（建物賃貸借終了の場合における転借人の保護）は、賃貸借終了によって転借人が不測の損害を受けることを防ぐための制度です（これに反する転借人に不利な特約は無効：同法37条）。適用場面は「期間満了」または「解約申入れ」による建物賃貸借の終了に限定され、賃借人の債務不履行解除は含まれません（債務不履行解除は転借人に対抗できる：判例。合意解除は原則として転借人に対抗できない：民法613条3項）。通知の要件と効果として、①賃貸人Aが転借人Cに賃貸借終了の旨を通知（通知方法の制限なし）、②転貸借は通知の日から6か月を経過することによって終了します（借地借家法34条2項）。なお借地借家法35条は、借地上の建物の賃借人の保護（土地明渡しの期限の許与）に関する別の規定です。通知なしの場合、AはCに賃貸借終了を主張できず（Cの転借権が継続）、AはCから賃料相当額を不当利得として請求できる余地があります（ただし法的関係は複雑）。賃貸人と転借人の直接賃貸借（民法613条1項）の問題との関係では、転借人Cが賃貸人Aに直接賃料支払義務を負う（民法613条1項）ことから、転借人保護の観点で通知後6か月は転借人がAに賃料を直接支払うことで居住継続が認められます。宅建実務では、転貸借を含む物件（サブリース等）の売買において新賃貸人（買主）がサブリース業者（転貸人）と転借人（実際の入居者）双方との法的関係を把握し、賃貸管理の継続性を確保することが重要です。