宅建士 権利関係 問71｜区分所有法・専有部分と共用部分

廊下・階段・エレベーターなどの「法定共用部分」は、規約で専有部分にすることができません（区分所有法4条1項：「数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする」）。よってウが正答です。

区分所有法4条1項は構造上全員または一部の共用に供されるべき建物部分（廊下・階段・エレベーター・外壁・柱等）を法定共用部分とし、これは規約によっても専有部分に変更できません。ウは正確であり正答。アについて、玄関ドアは「玄関枠・外側（共用廊下側の面）」は共用部分として扱われる場合が多く（国土交通省マンション標準管理規約：玄関扉の「錠および内部の塗装」は専有部分）、自由に改装できるとするアは誤り（管理規約による制限あり）。イについて、バルコニーは法定共用部分または規約共用部分として位置づけられることが多く（専有部分でない）、区分所有者は独占的に使用できても所有権はありません（専用使用権付き共用部分）。「専有部分であり自由に改装・常置できる」とするイは誤り（共用部分に属するのが原則）。エについて、玄関ドアの内側（室内側）は専有部分として区分所有者が管理します（国土交通省マンション標準管理規約の解釈）。「共用部分として管理組合が管理する」とするエは誤り。

区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）の専有部分と共用部分の区分は宅建試験の最重要事項です。専有部分（区分所有法2条3項）は「区分所有権の目的たる建物の部分」であり、他の部分と完全に区分され独立して居住等の用途に供される必要があります。法定共用部分（区分所有法4条1項）は構造上共用に供されるべき部分であり、廊下・階段・エレベーター・屋根・外壁・基礎・柱・主要構造部が該当します。規約共用部分（区分所有法4条2項）は本来専有部分にもなり得る部分を規約により共用部分とするもの（管理室・ゲストルーム・集会室等）で、不動産登記において「規約共用部分である旨の登記」が対抗要件となります。バルコニーの法的性質については、法定共用部分（外壁・構造上共用部分）であり各区分所有者が「専用使用権」に基づいて使用するものです（専有部分ではない）。そのため大規模改修（バルコニーの囲い・拡張）は管理組合の承認が必要です。宅建取引実務では、区分所有建物の売買に際して①専有部分の範囲（壁芯か内法か）、②共用部分の範囲と管理状況、③バルコニー等の専用使用権の内容（管理規約での確認）が重要事項説明の対象です。