宅建士 権利関係 問72：区分所有法

区分所有建物に区分所有者が2人以上いれば、区分所有法3条の「団体」（管理組合）が当然に成立します。これは任意に解散することができない強制加入・強制設立の団体です。よってアが正答です。

区分所有法3条は「区分所有者は全員で建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」と定めます。管理組合は当然成立し（強制加入）任意解散はできません。アは正確であり正答。イについて、管理者（区分所有法25条1項）は「区分所有者」に限定されません。規約または集会の決議で第三者（管理会社・マンション管理士等）を管理者に選任することも可能です（区分所有法25条1項：「区分所有者以外の者を管理者とすることを定めることができる」）。「区分所有者のみが就任できる」とするイは誤り。ウについて、区分所有法26条4項は「管理者は、規約または集会の決議により、その職務に関し区分所有者のために原告または被告となることができる」と定め（訴訟遂行権）、共用部分に関する訴訟の当事者となることができます。ウは正確な内容ですが本問の最も適切な正答はアです。エについて、管理組合法人（区分所有法47条以下）の設立には「区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議」が必要です（区分所有法47条2項）。「過半数の同意で設立可能」とするエは誤り（4分の3以上が必要）。

区分所有法の管理体制（区分所有法3条〜29条）は宅建試験の頻出事項です。管理組合の法的性質は権利能力なき社団（法人格なし）であり（任意に法人化することができる：区分所有法47条）、管理組合名義での登記・契約には制限があります（法人化すれば管理組合名義で可能）。管理者（区分所有法25条〜29条）の権限は①共用部分等の保存・管理・変更に関する訴訟（区分所有法26条4項）、②集会の招集（区分所有法34条1項）、③集会の決議の執行（区分所有法26条2項）、④共用部分の損害保険の受領（区分所有法26条3項）があります。管理者の選解任は「集会の普通決議」（区分所有者及び議決権の各過半数）で行われます（区分所有法25条1項：「集会の決議によって」）。管理規約による管理者選任も可能（区分所有法25条1項）。管理者の解任は管理者に不正行為等がある場合に「区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上の者」による裁判所への解任請求も可能です（区分所有法25条2項）。宅建業者が区分所有建物を媒介する場合の重要事項説明（宅建業法35条1項6号）では、管理組合の状況（管理費・修繕積立金の滞納状況・管理規約の内容・総会議事録の内容等）の調査・説明義務があります。令和3年区分所有法改正議論（デジタル化・電子集会・電子議決権行使の法整備）では管理者選任の手続のオンライン化も論点となっており、マンション管理士・管理業務主任者試験では管理組合法人の設立要件（4/3以上）と通常の集会決議（過半数）の区別が必出論点です。