宅建士 権利関係 問72｜管理組合・管理者・集会決議

区分所有建物に区分所有者が2人以上いれば、区分所有法3条の「団体」（管理組合）が当然に成立します。これは任意に解散することができない強制加入・強制設立の団体です。よってアが正答です。

区分所有法3条は「区分所有者は全員で建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」と定めます。管理組合は当然成立し（強制加入）任意解散はできません。アは正確であり正答。イについて、管理者は「区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる」（区分所有法25条1項）とされ、資格は区分所有者に限定されていません。第三者（管理会社・マンション管理士等）を管理者に選任することも可能であり、「区分所有者のみが就任できる」とするイは誤り。ウについて、区分所有法26条4項は「管理者は、規約又は集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる」と定めており、訴訟の当事者となるには規約又は集会の決議による授権が必要です。「授権がなくても当然に」とするウは誤り。エについて、管理組合法人の設立には、区分所有者及び議決権の各過半数が出席した集会において、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による決議で法人となる旨・名称・事務所を定め、登記をすることが必要です（区分所有法47条1項。2026年4月1日施行の改正で出席者を基準とする決議に変更）。「過半数の同意で設立可能」とするエは誤り。

区分所有法の管理体制（区分所有法3条〜29条）は宅建試験で重要な事項です。管理組合の法的性質は権利能力なき社団（法人格なし）であり（任意に法人化することができる：区分所有法47条）、管理組合名義での登記・契約には制限があります（法人化すれば管理組合名義で可能）。管理者（区分所有法25条〜29条）の権限は①共用部分等の保存、集会の決議の実行、規約で定めた行為（区分所有法26条1項）、②職務に関する区分所有者の代理（保険金・損害賠償金等の請求・受領を含む：同条2項）、③規約又は集会の決議による訴訟追行（同条4項）、④集会の招集（区分所有法34条）などです。管理者の選解任は、規約に別段の定めがない限り集会の普通決議で行われます（区分所有法25条1項。2026年4月1日施行の改正後の普通決議は、出席した区分所有者及びその議決権の各過半数：39条1項）。管理者に不正な行為その他職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者が裁判所に解任を請求できます（区分所有法25条2項）。宅建業者が区分所有建物を媒介する場合の重要事項説明（宅建業法35条1項6号）では、管理組合の状況（管理費・修繕積立金の滞納状況・管理規約の内容・総会議事録の内容等）の調査・説明義務があります。2026年4月1日施行の区分所有法改正により、集会の決議は原則として「出席した区分所有者及びその議決権」を基準とする方式に改められました（普通決議：39条1項、特別決議は区分所有者及び議決権の各過半数の出席を要件として出席者の4分の3以上：17条1項・31条1項・47条1項等）。マンション管理士・管理業務主任者試験では、管理組合法人の設立要件（出席者の4分の3以上）と普通決議（出席者の過半数）の区別が必出論点です。