宅建士 権利関係 問73｜集会の招集・議決要件

集会の決議は、特に法律や規約で別の定めがなければ、出席した区分所有者とその議決権の、それぞれ過半数で決まります（区分所有法39条1項）。アはこの条文どおりで正答です。議決権は書面や代理人によっても行使でき、その場合その人は出席者として数えられます（同条2項）。イ・エはこの点で誤りです。

区分所有法39条1項は「集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及びその議決権の各過半数で決する」と定めます。アはこの条文どおりで正答です。イは、同条2項が「議決権は、書面又は代理人によつても行使することができる」と定めており、行使できないとする点で誤りです。ウは、31条1項が、規約の設定・変更・廃止について、区分所有者及び議決権の各過半数の者が出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による決議を要求しており、過半数だけで足りるとする点で誤りです。エは、39条2項後段が「書面又は代理人によつて議決権を行使した区分所有者の数は出席した区分所有者の数に…算入する」と定めており、算入されないとする点で誤りです。

集会の議事に関する区分所有法39条は、規約に別段の定めがない限り、通常の管理事項（普通決議事項）を出席区分所有者及び出席議決権の各過半数で決するという基本原則を定めています。これに対し、規約の設定・変更・廃止（31条1項）、共用部分の重大変更（17条1項）、建替え決議（62条1項・2項）など、区分所有者の権利に重大な影響を及ぼす事項については、より加重された多数決要件が定められています。2026年4月1日施行の改正後の条文では、普通決議（39条1項）と、規約の設定・変更・廃止（31条1項）・共用部分の重大変更（17条1項）の特別決議は、集会に出席した区分所有者及びその議決権を基準に数える形になっています（例えば31条1項は、区分所有者の過半数であって議決権の過半数を有する者が出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数で決するという構成）。これに対し、建替え決議（62条1項）は、出席者ではなく「区分所有者及び議決権の各5分の4以上」で決する構成のままです。議決権の行使方法について、39条2項は書面又は代理人による行使を認め、同条3項は規約又は集会の決議によりこれに代えて電磁的方法による行使も認めています。書面・代理人・電磁的方法によって議決権を行使した区分所有者は、いずれも「出席した区分所有者」の数及び議決権数に算入され、集会の定足数（成立要件）や決議の賛否の計算に反映されます。マンション管理実務では、高齢化・遠隔地居住などにより集会への物理的な出席が難しい区分所有者が増えており、書面・電磁的方法による議決権行使の適切な運用が集会の円滑な成立に直結します。宅建試験では、普通決議（39条1項：出席者の各過半数）と特別決議（31条1項等：出席者の各4分の3以上）の定数の違い、及び書面・代理人による行使が出席者数に算入される点を正確に押さえることが得点の要点です。