宅建士 権利関係 問73：区分所有法

区分所有法の集会決議の定数を整理しましょう。普通決議（通常の管理行為）＝区分所有者及び議決権の各過半数、規約変更＝各4分の3以上の賛成が必要です。よってウが正答です。

区分所有法39条1項は「集会の議事は、この法律または規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する」と定め、同法31条1項は「規約の設定・変更・廃止は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によってする」と定めます。ウは正確であり正答。アについて、集会の招集通知は「集会の1週間前まで」（区分所有法35条1項：少なくとも会日の1週間前）に会日時・場所・目的事項を通知する必要があります。また区分所有者全員が通知なしに集会を開くことに合意した場合は通知省略可（区分所有法36条）ですが、通常は必要です。「通知の方法に制限はない」の部分については、通知方法は特別の定めがなければ各区分所有者への書面等が必要であり「制限はない」とするアは不正確で誤り。イについて、集会招集請求権者は「区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上の者」（区分所有法34条3項）ですが、管理者が請求に応じない場合は「招集請求者が」自ら集会を招集することができます（区分所有法34条5項）。内容は概ね正しいですが本問の最も適切な正答はウです。エについて、書面・電磁的方法による議決権行使（区分所有法39条2項・3項）は「出席した区分所有者の議決権」ではなく「出席者とみなす」処理がなされ（定足数への算入も認められる）ため、エは正確ですが本問の最も適切な正答はウです。

区分所有法の集会決議定数（区分所有者・議決権の二重多数決）は宅建試験の最重要暗記事項です。整理表として、①普通決議（通常管理行為）＝各過半数（区分所有法39条1項）、②規約の設定・変更・廃止＝各3/4以上（区分所有法31条1項）、③共用部分の変更（形状・効用の著しい変更）＝各3/4以上（区分所有法17条1項ただし書）、④管理組合法人の設立・解散＝各3/4以上（区分所有法47条2項・55条1項）、⑤建替え決議＝各4/5以上（区分所有法62条1項）、⑥専有部分の増改築等特別決議＝各4/5以上（区分所有法17条1項）の場合もあり、を覚えることが優先です。集会の招集通知（区分所有法35条）では①通知時期（1週間前：規約で短縮可・延長可）、②通知内容（会日時・場所・目的事項を明示）、③建替え決議の場合は2か月前の通知が必要（区分所有法62条4項）です。書面・電磁的方法による議決権行使（区分所有法39条2項・3項）は2002年改正で導入され、集会に物理的に出席できない区分所有者の参加手段として重要です。宅建取引実務では、区分所有建物の売買に際して総会議事録（直近3年分程度）の確認と修繕積立金の積立状況・管理組合の財務状況（管理費未払い・借入金等）が重要事項説明の内容です。令和4年区分所有法改正（管理適正化法・電子的方法による議決権行使の整備）では書面・電磁的方法による議決権行使（区分所有法39条2項・3項）のデジタル化が進んでおり、マンション管理士・管理業務主任者試験では建替え決議（4/5以上）と規約変更（3/4以上）の定数の差・招集通知期限の差（2か月前 vs 1週間前）を組み合わせた複合問題が頻出です。