宅建士 権利関係 問75｜敷地利用権・分離処分禁止

敷地利用権を複数人で共有している場合、区分所有者は専有部分とそれに対応する敷地利用権を切り離して処分することが原則としてできません。ただし、規約に別段の定めがあれば分離処分ができます（区分所有法22条1項）。エはこの条文どおりで正答です。

区分所有法22条1項は「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない」と定めます。エはこの条文どおりで正答です。イは、23条が「前条第一項本文…の規定に違反する専有部分又は敷地利用権の処分については、その無効を善意の相手方に主張することができない」と定めており、善意の相手方には主張できないため誤りです。ウは、23条ただし書が「不動産登記法の定めるところにより分離して処分することができない専有部分及び敷地利用権であることを登記した後に、その処分がされたときは、この限りでない」と定めており、登記後の処分については無効を善意の相手方に主張できるため誤りです。アは、22条3項が「前二項の規定は、建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合に準用する」と定めており、準用されるため誤りです。

敷地利用権と専有部分の分離処分禁止（区分所有法22条）は、区分所有建物において土地と建物が別個の不動産として扱われる日本法のもとで、両者が別々の権利者に帰属することによる権利関係の複雑化を防ぐための重要な規定です。原則として、専有部分とこれに対応する敷地利用権の持分は一体として処分しなければならず、規約に別段の定め（分離処分を可能とする旨の規約）がある場合にのみ、その例外が認められます（22条1項ただし書）。この分離処分禁止に違反する処分は無効ですが、その無効を「善意の相手方」に対しては主張できないという構成が採られています（23条本文）。これは、分離処分禁止の存在を知らずに専有部分又は敷地利用権のみを譲り受けた第三者の取引の安全を保護する趣旨です。もっとも、分離処分ができない専有部分及び敷地利用権であることが不動産登記法の定めるところにより登記されている場合には、その登記後にされた分離処分について、無効を善意の相手方に主張することができます（23条ただし書）。登記によって分離処分禁止の事実が公示され、取引の相手方が容易に確認できる状態になっているため、善意者保護の必要性が後退するという考え方に基づきます。22条2項は、区分所有者が数個の専有部分を所有する場合の各専有部分に係る敷地利用権の割合について定め、22条3項は、建物の専有部分の全部を1人の所有者が有し、その敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合にも、1項・2項の規定が準用される旨を定めています。宅建実務では、区分所有建物の売買において敷地権登記の有無（不動産登記法における敷地権の表示）を確認することが、分離処分の可否を判断する前提として不可欠です。