宅建士 権利関係 問75：区分所有法

敷地利用権と専有部分の分離処分禁止（区分所有法22条）の「分離処分可能」とする規約の定めがある場合、その定めは登記しなければ善意の第三者に対抗できません（区分所有法22条3項）。よってエが正答です。

区分所有法22条3項は「専有部分及び敷地利用権の分離処分が可能である旨の規約の定めがあっても、その旨の登記がない限り、当該規約に違反してなされた分離処分の無効を善意の第三者に対抗することができない」と定めます（区分所有法23条・22条3項の解釈）。エは正確であり正答。アについて、区分所有法22条1項は「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない」と定め、分離処分を原則禁止しています。「原則として認められる」とするアは誤り（原則禁止）。イについて、分離処分禁止の規約（区分所有法22条1項ただし書）が存在する場合は分離処分が可能になりますが、規約なしに全員合意のみで分離処分できるとするイは誤り（規約（書面）が必要）。ウについて、分離処分を可能にする規約の廃止（分離処分禁止の強化）は規約変更として3/4以上が必要ですが、分離処分可能規約の設定は原則禁止の例外を設けるものであり設定要件について規定があります。Eの内容の方向性としてはあり得ますが本問の最も適切な正答はエです。

敷地利用権と専有部分の分離処分禁止（区分所有法22条）は、土地と建物が別個の不動産である日本法における区分所有建物の重要規定です。分離処分禁止の趣旨は、建物（専有部分）と土地（敷地利用権）が一致した取引を確保し、権利関係の複雑化（建物のみ・土地のみ所有者の分散）を防ぐことです。区分所有法22条1項の分離処分禁止は強行規定ですが（規約なしでは分離不可）、区分所有法22条1項ただし書は「規約に別段の定めがある場合」を例外とします。規約で分離処分可能とした場合（区分所有法22条1項ただし書・22条3項）でも、その登記がなければ分離処分の無効を善意の第三者に対抗できません。不動産登記法における区分建物の敷地権登記（不動産登記法44条1項9号：「建物の区分建物については、敷地権の種類及び割合」）は区分所有建物の登記と一体化させるための制度です。敷地権の登記があれば専有部分と一体化した処分（売買・抵当権設定等）が可能であり、分離処分は自動的に禁止されます（不動産登記法73条）。宅建実務では、敷地権登記の有無・内容（敷地権の種類：所有権・地上権・賃借権・使用借権等）の確認が区分所有建物の重要事項説明の必須事項です。